Оценка Юмашева, 1,3 270815

 ОТЧЕТ №34/08-2015

об оценке рыночной стоимости права собственности на квартиры, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Юмашева, д. 1, д. 3

Дата оценки: 27 августа 2015 года

 

Заказчик:

АО УК «ИНВЕСТСТРОЙ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Сити-Капитал»

Исполнитель:

ЗАО «ИнвестПроект» Свидетельство №1091 от 23.10.2007 года о членстве в аккредитованном при Минфине РФ профессиональном объединении оценщиков Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков (СМАО)

 г. Екатеринбург,

2015 г.


                                                                       Содержание

 

1. Основные факты и выводы.. 3

1.1. Постановка задачи на оценку. 3

1.2. Результаты оценки. 4

1.3. Сведения об оценщике. 4

1.4. Сведения о заказчике. 5

1.5. Иные сведения. 5

1.6. Сведения о специалистах, привлекаемых к оценке. 5

1.7. Сертификат качества оценки. 5

2. Ограничительные условия и сделанные допущения. 6

3.1. Затратный подход. 6

3.2. Сравнительный подход. 7

3.3. Доходный подход. 7

4. Обзор рынка недвижимости г. Екатеринбурга. 8

5. Описание объекта оценки и его характеристик. 12

6. Анализ наиболее эффективного использования. 15

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки. 15

7.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным методом.. 15

7.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным  подходом.. 16

7.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.. 19

8. Согласование результатов оценки. 23

9. Заключение о рыночной стоимости Объекта оценки. 25

10. Перечень использованных материалов и источников при проведении оценки. 26

Приложения. 27


1. Основные факты и выводы

1.1. Постановка задачи на оценку 

Тип оцениваемого имущества

Недвижимое имущество (Шестьдесят одна квартира)

Месторасположение имущества

г. Екатеринбург, ул. Юмашева, д. 1, д. 3

Оцениваемые права

Право общей долевой собственности

Существующие ограничения

Доверительное управление

Правообладатель оцениваемого имущества

АО УК «ИНВЕСТСТРОЙ»  Д. У. ЗПИФ недвижимости «Сити-Капитал»

Документы - основания

Свидетельства о государственно регистрации права:

Юмашева, д.1

-         66:41:0303001:337 (8)

-         66:41:0303001:305 (159)

-         66:41:0303001:233 (83)

-         66:41:0303001:408 (170)

-         66:41:0303001:318 (91)

-         66:41:0303001:323 (175)

-         66:41:0303001:347 (97)

-         66:41:0303001:353 (178)

-         66:41:0303001:372 (99)

-         66:41:0303001:294 (190)

-         66:41:0303001:315 (13)

-         66:41:0303001:389 (191)

-         66:41:0303001:312 (37)

-         66:41:0303001:403 (6)

-         66:41:0303001:225 (5)

-         66:41:0303001:228 (107)

-         66:41:0303001:277 (53)

-         66:41:0303001:259 (115)

-         66:41:0303001:391 (69)

-         66:41:0303001:286 (116)

Юмашева, д.3

-         66:41:0303001:404 (12)

-         66:41:0303001:69 (119)

-         66:41:0303001:335 (121)

-         66:41:0303001:44 (135)

-         66:41:0303001:393 (123)

-         66:41:0303001:181 (159)

-         66:41:0303001:340 (139)

-         66:41:0303001:158 (190)

-         66:41:0303001:416 (147)

-         66:41:0303001:149 (79)

-         66:41:0303001:262 (172)

-         66:41:0303001:21 (1)

-         66:41:0303001:344 (177)

-         66:41:0303001:91 (100)

-         66:41:0303001:278 (19)

-         66:41:0303001:121 (139)

-         66:41:0303001:379 (20)

-         66:41:0303001:168 (155)

-         66:41:0303001:346 (27)

-         66:41:0303001:14 (16)

-         66:41:0303001:234 (28)

-         66:41:0303001:174 (163)

-         66:41:0303001:319 (32)

-         66:41:0303001:169 (180)

-         66:41:0303001:350 (33)

-         66:41:0303001:32 (188)

-         66:41:0303001:342 (35)

-         66:41:0303001:211 (84)

-         66:41:0303001:227 (4)

-         66:41:0303001:178 (117)

-         66:41:0303001:218 (40)

-         66:41:0303001:138 (13)

-         66:41:0303001:255 (49)

-         66:41:0303001:75 (37)

-         66:41:0303001:378 (56)

-         66:41:0303001:65 (5)

-         66:41:0303001:231 (64)

-         66:41:0303001:113 (53)

-         66:41:0303001:232 (67)

-         66:41:0303001:54 (61)

-         66:41:0303001:246 (72)

 

 

Вид определяемой стоимости

Рыночная стоимость

Цель оценки

Проводится в соответствии с требованиями п. 22 Приказа ФСФР от 15.06.2005 г. №05-21/пз-н. Результаты оценки используются для определения стоимости чистых активов ЗПИФ недвижимости «Сити-Капитал»

Период проведения оценки

27.08.2015 г. – 27.08.2015 г.

Дата оценки

27 августа 2015 г.

Дата составления отчета

27 августа 2015 г.

Основание для проведения оценки

Договор №04/12 от 27 июня 2012 г., Техническое задание №18 и Протокол соглашения о договорной цене №18 от 27.08.2015 г.

Ограничительные условия и сделанные допущения

Указаны в разделе 2 настоящего Отчета

Заключение о балансовой стоимости Объектов оценки

45 000 руб./ м2

Общая площадь Объектов оценки

3 960,8 м2

1.2. Результаты оценки

Рыночная стоимость, руб.

280 968 000 (Двести восемьдесят миллионов девятьсот шестьдесят восемь тысяч)

Стоимость Объектов оценки, определенная затратным методом, руб.

не применялся

Стоимость Объектов оценки, определенная сравнительным методом, руб.

298 933 074 (Двести девяносто восемь миллионов девятьсот тридцать три тысячи семьдесят четыре)

Стоимость Объектов оценки, определенная доходным методом, руб.

119 281 356 (Сто девятнадцать миллионов двести восемьдесят одна тысяча триста пятьдесят шесть)

1.3. Сведения об оценщике

Наименование

Значение

Полное название

Закрытое акционерное общество «ИнвестПроект»

Юридический адрес

620 075, г. Екатеринбург, ул. Белинского, 41

Почтовый адрес

620 075, г. Екатеринбург, ул. Белинского, 39, оф. 3007

Факс, телефон

(343) 371-90-11

ИНН / КПП

6672245683/ 667201001

Свидетельство о государственной регистрации

№1076672035021  от 02 августа 2007 г., выдано ИФНС по Октябрьскому району г. Екатеринбурга

Членство в саморегулируемой организации оценщиков

ЗАО «ИнвестПроект»- член аккредитованного при Минфине РФ профессионального объединения оценщиков Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков (СМАО) (Свидетельство №1091 от 23.10.2007 года)

Страхование     гражданской ответственности

Профессиональная ответственность Оценщика застрахована страховой компанией СОАО «ВСК», страховой полис серия №8814440В4004366, срок действия договора страхования: с 06.10.2014 г. по 05.10.2015 г., общий лимит ответственности: 30 000 000  (Тридцать миллионов) рублей

Банковские реквизиты:

 

р/с 40702810416540012233 в УДО №7003/0897 Свердловского отделения №7003 ОАО «Сбербанк России», к/с 30101810500000000674; БИК 046577674

Оценщик

Иванова Анастасия Викторовна

Документы о профессиональном образовании

2008 г. Уральский государственный экономический университет. Специальность – экономист

Курсы повышения квалификации

Диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности ПП-I № 397369 от 13.03.2009  г.  ГОУ ВПО «УГТУ – УПИ имени первого Президента России Б.Н. Ельцина», по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

Свидетельство о повышении квалификации №2979 от 03.05.2012 г. Ф2АОУ ВПО УрФУ имени первого Президента России Б.Н. Ельцина

Членство в саморегулируемой организации оценщиков

Член СМАО

Свидетельство № 2899 от  16.04.2009г.

Страхование     гражданской ответственности

Профессиональная ответственность Оценщика застрахована страховой компанией СОАО «ВСК», страховой полис
№ 15440В4001284, от 02.04.2015 г., срок действия договора страхования: с 02.04.2015 г. по 01.04.2016 г., страховая сумма: 5 000 000 (пять миллионов) рублей

Стаж в оценочной деятельности

7 лет

Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор

ЗАО «ИнвестПроект»

1.4. Сведения о заказчике

Наименование

Значение

Полное название

АО УК «ИНВЕСТСТРОЙ»  Д. У. ЗПИФ недвижимости «Сити-Капитал»

Юридический адрес

620 075 г. Екатеринбург, ул. Белинского, 39

Почтовый адрес

620 075 г. Екатеринбург, ул. Белинского, 41

Факс, телефон

(343) 359-44-34

E-mail

info@investural.ru

ИНН/КПП

6672190931 / 667201001

Банковские реквизиты:

р/сч 40701810816540000008 в Свердловском отделении №7003 ОАО «Сбербанк России» к/сч 30101810500000000674; БИК 046577674

ОГРН:

1056604452497, выдан ИФНС РФ по Октябрьскому району г. Екатеринбурга

18 июля 2005 года

1.5. Иные сведения

Иные сведения отсутствуют

1.6. Сведения о специалистах, привлекаемых к оценке

Иных специалистов, кроме указанных выше, не привлекалось.

1.7. Сертификат качества оценки

Составивший представленный отчет Оценщик удостоверяет правомерность следующих положений.

1.    Оценка выполнена в соответствии с Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2008 года № 254, № 255, № 256, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, а также в соответствии со стандартами и правилами оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Сообщества специалистов-оценщиков «СМАО».

2.    Оценщиком использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки.

3.    Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах  лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете.

4.    У оценщика, подписавшего данный отчет, не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объектов имущества, рассматриваемых в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к ним причастность.

5.    Оценщик выступал в качестве беспристрастного консультанта. С учетом наилучшего использования знаний и опыта оценщика, удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.

6.    Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, обусловленных исходной задачей и объективной информацией. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.

7.    Задание на оценку не основывалось на требовании получения определенного результата.

8.    Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлениям правительства Российской Федерации, а также стандартам профессиональной практики оценки.

9.    Расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости объекта оценки, оцениваемого в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по настоящему договору.

2. Ограничительные условия и сделанные допущения

Оценщик не несет ответственности за достоверность исходных данных, полагаясь на предоставленные Заказчиком сведения. Прочие исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

Права на оцениваемое имущество предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова в суд.

При проведении оценки Оценщик предполагал отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной стоимости, указанной в Отчете.

Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на существующей ситуации. Однако, эти предположения могут измениться с течением времени.

Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектом оценки (Имуществом). Ответственность за эту отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиком Имуществу, несет его владелец.

В отношении недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего Отчета, Оценщик не имеет никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоит в родстве, не имеет никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам,  являющимся на дату вступления в силу настоящего Отчета владельцами оцененного Оценщиком недвижимого имущества или намеревающихся совершить с нами сделку.

3. Описание подходов и методов применяемых при оценке объектов недвижимости

Поскольку объектом инвестирования по Договорам является недвижимое имущество, для целей определения рыночной стоимости Объекта оценки будем использовать подходы, которые применяются для оценки недвижимого имущества, а именно, сравнительный, доходный, и затратный.

3.1. Затратный подход

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствует рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как  типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности. В зависимости от воспроизведения различают восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

Главное преимущество затратного метода состоит в его пригодности более или менее достоверной оценке недвижимости на малоактивных рынках.  Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаях ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного подхода.

Как известно, сравнительный анализ затрат и результатов повсеместно используется при выборе инвестиционных решений. Поэтому затратный подход успешно применяют при технико-экономическом обосновании.

Указанные достоинства придают ему свойства универсального инструмента оценщика, работающего на Российском рынке. Однако, применяя затратный подход, оценщику надо учитывать и ограничительные условия, вытекающие из его сути.

Затратный подход применим при оценке на рынках характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения сравнительного или доходного подходов.

 3.2. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения. Необходимой предпосылкой для  применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости  (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью Российского рынка недвижимости. В большинстве  случаев реальные цены с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. 

 Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении кото­рых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основывается на факте, что субъекты на рынке осуществля­ют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе за­мещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благора­зумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и при­годности объект.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж предпринимаются следующие шаги:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котиров­ках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объектов оценки.

Сбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для
каждой единицы измерения.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, продан­ных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оценивае­мого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

 3.3. Доходный подход

Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом. Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций, затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных. Доходный подход основывается на предположении, что рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект может (или должен) принести своему собственнику. Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны или предсказуемы, денежный поток характеризуется достаточно значительной положительной величиной.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих, когда можно обоснованно определить будущие денежные потоки. Прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет; ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения дохода предприни­маются следующие шаги: на основе анализа текущих ста­вок и тарифов на рынке сравнимых объектов. Рассчитывается потенциальный валовой доход, который представляет собой суммарный валовой доход, полученный на основе показателя рыночной арендной платы и дополнительных доходов от эксплуатации недвижимости.

Определяется действительный (эффективный) валовой доход путем вычитания из
потенциального валового дохода потерь от вакансий при смене арендаторов и недоборов арендных платежей.

Рассчитываются постоянные и переменные расходы, возникающие в процессе владения и эксплуатации оцениваемого объекта, а также резервы на возмещение износа.

Рассчитывается чистый эксплуатационный доход путем вычитания из действительного валового дохода постоянных и переменных расходов, а также резервов на возмещение износа.

Определяется ставка капитализации, как коэффициент, связывающий чистый эксплуатационный доход и стоимость объекта на основе рыночных данных об арендной плате аналогичных объектов и последующей их продаже (для метода прямой капитализации).

Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта путем умножения чистого эксплуатационного дохода на ставку дисконтирования (для метода дисконтированных денежных потоков).

4. Обзор рынка недвижимости г. Екатеринбурга[1]

Несмотря на высокую инертность рынка жилья, влияние на него внешней конъюнктуры начинает постепенно проявляться. Если еще в начале года многие девелоперы продолжали «по инерции» выводить на рынок новые проекты, то сегодня этот процесс замедлился. Кроме того, снижение объемов продаж начинает отражаться на строительной активности: число замороженных строек пока не растет, но темпы строительства на многих объектах заметно упали.

За последние годы рынок жилья в Екатеринбурге существенно вырос в объемах. Площадь квартир в стадии строительства по сравнению с июнем 2011 года увеличилась в 1,8 раза. За это время структура рынка трансформировалась и территориально, и качественно. Стало больше компактных квартир и функциональных планировок. Сформировался сегмент малоэтажной застройки. Значительную долю рынка заняли апартаменты. Все это происходило на фоне растущего спроса и динамичного развития ипотеки.

Несмотря на то, что ситуация начала меняться больше года назад, инерция рынка новостроек не позволила девелоперам быстро изменить свои планы. Деньги, полученные застройщиками от рекордных продаж 2014 года, были направлены на финансирование строительства новых квадратных метров. В итоге на фоне снижения спроса начала текущего года они продолжали выводить на рынок новые проекты. Процесс этот замедлился только во втором квартале, однако полностью пока не остановился.

Общий объем строящихся объектов на рынке жилья «большого Екатеринбурга» составляет сегодня 3,157 млн. кв. м. Это лишь немногим ниже рекордных показателей предыдущих трех кварталов. Из этих квадратных метров квартиры в новостройках составляют только 2,657 млн. Другие 217 тыс. кв. м – апартаменты, относительно новый сегмент, который в последние годы активно развивается и уже отвлекает на себя покупателей. Еще 283 тыс. кв. м – квартиры в пригородных поселках и городах-спутниках. Жилье здесь пользуется спросом не только у местных жителей, но и у покупателей из Екатеринбурга. Сегодня оно вполне сопоставимо с аналогичными проектами в районах четвертого и третьего поясов не только по качественному, но и по ценовому уровню. Все это создает высокую конкуренцию между девелоперами и отдельными проектами на рынке жилья.

24a-0

Рисунок 1 – Объемы жилья, находящегося в стадии строительства в Екатеринбурге и городах-спутниках, тыс. м2

До рекордного уровня вырос и объем предложения на вторичном рынке. Снижение спроса привело к тому, что выставляемые объекты перестали уходить с рынка из-за «дефицита» покупателей. Итог – стремительный рост объемных показателей. За последние полгода число квартир в Базе данных Уральской палаты недвижимости увеличилось на +46 %, то есть с 7 800 до 11 400. На этом уровне показатель в июле стабилизировался: часть собственников, оказались не готовы к снижению цен на свои квартиры и предпочли снять их с продажи и отложить вопрос обмена и улучшения жилищных условий на более поздний срок.

Надо отметить, что с годами первичный и вторичный рынок оказывают друг на друга все более серьезное влияние. Еще несколько лет назад, если вы хотели приобрести квартиру в современном доме, то альтернативы первичному рынку практически не было. Сегодня на «вторичке» предлагается масса объектов в жилых комплексах, построенных за последние годы. Так сегодня число квартир, расположенных в домах от 2000 до 2015 гг. постройки, составляет 30 % от объема предложения.

24a-1

Рисунок 2 – Динамика объема предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, кол-во квартир

На фоне высоких показателей объема предложения в обоих сегментах рынка активность покупателей с наступлением 2015 года, напротив, начала стремительно падать. Ажиотажный спрос в декабре 2014 оказал косвенное влияние на показатели начала года – число сделок в январе-феврале оставалось на высоком уровне. Однако начиная с марта, продажи стали быстро снижаться. К лету стало очевидно, что рынок жилья переживает полноценный кризис. По итогам 2 квартала текущего года объем продаж на вторичном рынке, по данным Росреестра, оказался на –34% ниже аналогичного периода прошлого года. Аналогичные данные фиксируются и отделами продаж застройщиков. В итоге можно констатировать, что объем продаж по большинству секторов рынка жилья в первой половине 2015 года упал на –20-40 % по отношению к аналогичному периоду 2014 года.

Для большинства проектов продажи квартир – это основной (а для некоторых проектов единственный) источник финансирования. Поэтому не удивительно, что снижение спроса на первичном рынке жилья уже отражается на строительной активности. Пока проблемы с реализацией не привели к росту числа замороженных строек – их доля остается на уровне ниже 2 % от общего объема строительства. Однако темпы ведения работ на многих площадках в последние месяцы заметно снизились.

24a-3

Рисунок 3 – Динамика цен предложения на рынке жилья Екатеринбурга, руб./ м2

Весной со стороны федерального бюджета застройщикам была оказана помощь в виде субсидирования льготной ставки по ипотеке (под 12 % годовых). Такое решение оказалось заметным подспорьем и помогло удержать отрасль «на плаву», однако не решило всех проблем. Поэтому в текущих условиях застройщики оказались вынуждены привлекать покупателей не только за счет «льготной» ипотеки, но и используя другие маркетинговые решения. В том числе и снижая цены. В основном дисконты предоставлялись в виде временных акций: скидка при стопроцентной оплате, при покупке паркинга, на отдельные виды квартир и т.д. С изменением условий по выдаче кредитов отдельные компании стали предоставлять беспроцентную рассрочку, как некую замену ипотеки. Пока этот процесс корректировки мало заметен. С ноября прошлого года (на тот момент фиксировались максимальные цены предложения) стоимость квартир на «первичке» опустилась только на –2,5 %. Для сравнения, на вторичном рынке за последние пять месяцев (именно столько здесь наблюдается отрицательная корректировка) цены на жилье опустились на –4 %.

В итоге можно говорить о том, что к 2015 году рынок жилья, в силу своей высокой инерции, подошел с большим объемом нереализованных объектов. Именно избыточное предложение на фоне снижающегося спроса станет основной проблемой, которая не позволит сбалансировать ситуацию в ближайшей перспективе. Даже в том случае, если участники рынка сократят вывод на рынок новых домов. Кроме этого, не стоит забывать, что на первичном рынке очень много покупателей, которые при финансировании сделки используют средства от продажи старой квартиры. А с этим сегодня возникают существенные сложности – средний срок продажи квартиры на «вторичке» уже превышает пять месяцев. В результате стоит ожидать дальнейшего снижения цен на рынке жилья. К концу года по отдельным сегментам оно составит от –5 до –15 %. Более того, мы не видим факторов, которые позволили бы рынку полностью восстановиться в следующем году.

В целом, макроэкономические факторы остаются определяющими для рынка жилья России. Негативная ценовая динамика наблюдается в большинстве российских городов. 

Таблица 4.1.Изменение средней цены 1 кв. м квартир на вторичном рынке жилья

 

Цена на 28.07.2014, руб.

Цена на 27.07.2015, руб.

Изменение за период, %

в среднем по городу

75 717

73 572

–3,5

1-комнатные

84 388

79 708

–5,3

2-комнатные

74 889

72 217

–4,1

3-комнатные

73 124

71 398

–3,8

4 и более комнат

76 704

75 340

–2,8

Центр

97 339

100 721

1,3

1-й пояс

79 110

77 947

–2,8

2-й пояс

70 593

67 665

–3,8

3-й пояс

65 693

63 455

–2,9

4-й пояс

55 144

54 410

–1,2

Таблица 4.2.Изменение средней цены 1 кв. м квартир на первичном рынке жилья

 

Цена на 28.07.2014, руб.

Цена на 27.07.2015, руб.

Изменение за период, %

в среднем по городу

63 760

64 323

0,9

1-комнатные

67 872

66 907

–1,4

2-комнатные

62 834

63 889

1,7

3-комнатные

59 556

60 959

2,4

1-й пояс

73 433

73 453

0

2-й пояс

65 864

63 696

–3,3

3-й пояс

56 847

57 009

0,3

По данным Уральской палаты недвижимости на 17.08.2015 г. отрицательная динамика цен сохраняется на вторичном рынке жилья уже в течение полугода. За это время средний показатель по городу опустился на –4,4 %. Темпы снижения остаются в пределах –0,1-0,2 % в неделю. На 17 августа 2015 г. средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, составила 73 322 руб.

Сроки экспозиции объектов за это время выросли с 3,5-4 до 5,5-6 месяцев. Причиной послужило снижение спроса и, как его следствие, рекордный объем предложения, который сохраняется на максимальном за всю историю функционирования рынка уровне. Сегодня в Базе данных Уральской палаты недвижимости выставлено на продажу 11 500 квартир. Это на +47 % (или на 1400 объектов) больше, чем выставлялось шесть месяцев назад. Число предлагаемых комнат в коммуналках увеличилось до 1 840, то есть на +54 % по сравнению с серединой февраля. При этом число предложений однокомнатных квартир выросло за это время на +81 %, двухкомнатных – на +50 %, трехкомнатных на +29 %, а многокомнатных только на +9 %.

Именно в сегменте однокомнатных квартир в течение последних шести месяцев фиксировалось наибольшее снижение цен. С февраля их стоимость опустилась на –6,0 %, из которых на –0,8 % за последние четыре недели. В то же время «двушки» и «трешки» потеряли в цене за полгода –5,6 % и –4,3 % соответственно. В итоге средний показатель для однокомнатных квартир составляет сегодня 79 239 руб./кв. м, для двухкомнатных – 71 843 руб./кв. м, а для трехкомнатных 71 202 руб./кв. м. Стоимость многокомнатных объектов по сравнению с показателями середины февраля практически не изменилась – 76 370 руб./кв. м.

Заметная положительная динамика цен по-прежнему сохраняется только в Центре. Стоимость квартир здесь с начала года выросла на +2,9 %, а с февраля – на +4,2 %. Сейчас средний показатель в самом дорогом районе фиксируется на отметке 102 369 руб./кв. м. На других территориях цены снижались. В первом поясе корректировка за полгода составила –4,1 %. Стоимость жилья в приближенных к Центру районах оценивается теперь продавцами в 77 606 руб./кв. м. В районах второго пояса снижение фиксировалось в пределах –4,5 %. Здесь за квадратный метр просят 67 265 руб. В третьем поясе квартиры подешевели на –4,3 %, а показатель опустился до уровня 63 238 руб./кв. м. Наименьшая отрицательная корректировка в четвертом поясе. Она составила – 2,7 %, а среднее значение – 54 221 руб./кв. м.

Среди различных типов объектов наиболее существенная отрицательная динамика фиксировалась у «брежневок». Такие квартиры подешевели за полгода на –6,8 %, а цена квадратного метра в них упала до уровня 66 743 руб. Стоимость «хрущевок» опустилась на –6,4 %. Квадратный метр в них теперь предлагают по 67 832 руб. На –5,9 % снизилась стоимость «пентагонов». Их сегодня продают по 68 265 руб./кв. м. Квартиры «улучшенной планировки» потеряли в цене –4,8 %. Теперь типовое жилье 80-90-х годов можно приобрести за 71 051 руб./кв. м. Стоимость квадратного метра в домах «сталинской» постройки снизилась за это время на –4,0 %, до 64 398 руб. Наименьшие потери у «спецпроектов». Современные квартиры подешевели только на –2,2 %, а их средний показатель составил на этой неделе 81 996 руб./кв. м.

 Таблица 4.3. Изменение цен предложения на рынке недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья)

Район

Средняя цена предложения на 17.08.2015, руб./кв. м

Изменение за неделю, %

Изменение за 4 недели, %

Разброс цен* и изменение за последние 4 недели

нижний ценовой сегмент, руб. (%)

верхний ценовой сегмент, руб. (%)

По городу

73 322

–0,1

–0,6

Центр

102 369

+0,1

+1,0

65 087 (–1,0)

165 354 (+3,0)

1-й пояс

77 606

–0,0

–0,8

59 066 (–1,0)

104 038 (–0,7)

2-й пояс

67 265

–0,1

–0,8

51 189 (–1,5)

89 663 (–0,8)

3-й пояс

63 238

–0,3

–0,6

48 743 (–0,6)

83 756 (–0,3)

4-й пояс

54 221

+0,1

–0,5

37 788 (–2,4)

72 161 (–1,1)

Средний срок экспозиции за последние 4 недели

177 дней

 * Методика расчета. Для «нижнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10 % объектов выборки с наименьшей ценой предложения за 1 кв. м. Соответственно для «верхнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10 % объектов выборки с наибольшей ценой предложения за 1 кв. м.

Таблица 4.4. Группировка жилых районов г. Екатеринбурга по ценовым поясам (согласно Уральской палате недвижимости)

Наименование ценового пояса

Жилые районы

Центр

Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова

1 пояс

Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, ЖБИ, Пионерский, Вокзальный

2 пояс

Уралмаш, Эльмаш, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Широкая речка

3 пояс

Шинный, Чермет, Аппаратный, С. Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ

4 пояс

Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н-Исетский, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро, Совхоз

5. Описание объекта оценки и его характеристик

Квартиры, права на которые передаются по оцениваемым Договорам, расположены в домах жилого комплекса «Адмиральский 2». Он  предусматривает собственный двор с детскими и спортивными площадками, встроенные дошкольные образовательные учреждения по 50 мест, прогулочные зоны, цветочные клумбы, удобные подъезды к домам, наземную парковку  на 80 машиномест.

Для жителей предлагаются 1, 2-х и 3х комнатные квартиры  с видами на реку Исеть, на Верх-Исетский пруд и на центральную часть города. В домах предполагается служба консьержа, четыре современных скоростных лифта и качественная отделка  холлов и подъездов.

Строительство жилого комплекса  по адресу г. Екатеринбург, Верх-Исетский район, ул. Юмашева – Хомякова-Крылова, осуществляется ООО «СтройКвартал», свидетельство о регистрации юр.лица  66 № 006899721 от 04.05.2012г. на основании Разрешения на строительство № RU 663 02 000 – 2657 от 23.08. 2012 г.,  договор аренды земельного участка № 3-1818-Т от 16.05.2012г., договор цессии № 1/у от 25.05.2012 г.

Описание жилых домов, квартиры в которых являются объектами инвестирования по оцениваемым Договорам, а также перечень и характеристика квартир представлены далее в таблицах 5.1 и 5.2.

Таблица 5.1. Основные характеристики жилого дома

Общее описание

Адрес

ул. Хомякова – Юмашева

Район

Центр (Верх-Исетский)

Этажность

25 этажей

Срок сдачи

4 квартал 2014 г.

Материал стен

Монолитный железобетон, облицовочный кирпич

Техническое оснащение дома

Система дополнительной очистки воды, индивидуальный тепловой пункт, в каждом подъезде предусмотрено по 1 лифту

Придомовая территория

Оборудованная детская площадка и спортивные сооружения, зеленые насаждения и места для отдыха взрослых

Парковка

Наземные места для стоянки машин

Характеристики квартир

Кол-во комнат в квартирах

Проектом предусмотрены 1,2,3-комнатные квартиры

Площадь квартир

От 45 до 90 кв. м

Высота потолков

2,8 м

Окна

Двухкамерные стеклопакеты из немецкого профиля

Входные двери

Металлические сейф-двери с порошковым напылением

Межкомнатные двери

Деревянные, производства «Атомстройкомплекс»

Стены и потолок

Обои под покраску

Пол

Ламинированный паркет

Санузел

Кафель на полу, санфаянс в основном или гостевом санузлах, в соответствии с проектом.

Балкон (лоджия)

Алюминиевый профиль (остекление) и кирпичные ограждения

Технические особенности квартир

В каждой квартире установлены двухтарифные электросчетчики и водомеры; горизонтальная разводка труб позволит сэкономить пространство;  в квартире оборудованы входы для слаботочных сетей (Интернет, телефон, цифровое телевидение)

Инфраструктура

Школы и детские сады

Детские сады: № 272, 414, 199 «Созидание», 562 Школы: №1, 69, гимназия №2, центр развития «Дошколенок»

Спортивные центры

Спортивный центр УралОтеля, СК «Стальное сердце»

Медицинские учреждения

ЦГБ № 2, ДГБ № 11, Центр пластической хирургии, многопрофильные частные клиники

Маршруты общественного транспорта

Трамваи: А, 3, 5, 7, 21, 23, 27, 32;

маршрутное такси: 012

Ближайший ключевые перекрестки

Московская-Куйбышева, Шейнкмана-Куйбышева, Московская-Гурзуфская

Технико-экономические показатели

Площадь земельного участка в границах отвода, м2

14 281

Кадастровый номер участка

66:41:0303001:8

Кадастровая стоимость участка, руб.

77 793 765,21

Общая площадь объекта, м2

34 511,6

Строительный объем жилого дома

114 248,2

Количество квартир, в том числе

384

однокомнатные

144

двухкомнатные

192

трехкомнатные

48

Таблица 5.2. Описание Объектов оценки

Характеристика квартир

Площадь, м2

Характеристика квартир

Площадь, м2

ул. Юмашева, д. 1

1-комн. кв.159

43,40

2-комн. кв.32

66,50

1-комн. кв.170

43,80

2-комн. кв.33

67,00

1-комн. кв.175

43,60

2-комн. кв.35

63,10

1-комн. кв.178

43,70

2-комн. кв.4

66,80

1-комн. кв.190

44,80

2-комн. кв.40

66,20

1-комн. кв.191

43,60

2-комн. кв.49

67,00

1-комн. кв.6

45,20

2-комн. кв.56

66,50

2-комн. кв.107

63,20

2-комн. кв.64

66,50

2-комн. кв.115

63,30

2-комн. кв.67

63,10

2-комн. кв.116

67,00

2-комн. кв.72

66,30

2-комн. кв.12

66,90

2-комн. кв.8

66,70

2-комн. кв.121

66,50

2-комн. кв.83

62,90

2-комн. кв.123

63,10

2-комн. кв.91

63,00

2-комн. кв.139

63,30

2-комн. кв.97

66,50

2-комн. кв.147

62,70

2-комн. кв.99

63,10

2-комн. кв.172

66,60

3-комн. кв.13

86,50

2-комн. кв.177

66,20

3-комн. кв.37

86,60

2-комн. кв.19

63,10

3-комн. кв.5

86,50

2-комн. кв.20

67,00

3-комн. кв.53

86,60

2-комн. кв.27

63,00

3-комн. кв.69

86,60

2-комн. кв.28

66,90

   

ул. Юмашева, д. 3

1-комн. кв.119

43,8

2-комн. кв.163

63,2

1-комн. кв.135

44,1

2-комн. кв.180

67,0

1-комн. кв.159

43,8

2-комн. кв.188

67,0

1-комн. кв.190

45,0

2-комн. кв.84

66,5

1-комн. кв.79

43,9

3-комн. кв.117

86,6

2-комн. кв.1

67,0

3-комн. кв.13

86,8

2-комн. кв.100

66,7

3-комн. кв.37

86,7

2-комн. кв.139

62,9

3-комн. кв.5

86,8

2-комн. кв.155

62,9

3-комн. кв.53

86,4

2-комн. кв.16

66,5

3-комн. кв.61

86,3

Um-1-270815

Рисунок 4 – Местоположение Объектов оценки

6. Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую доходность, при этом анализ НЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа НЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) НЭИ - наиболее вероятное использование недвижимости, следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что в принципе может существовать некоторый уникальный инвестиционный проект, неизвестный оценщику, обладающий большей прибыльностью, чем НЭИ.

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется по двум вариантам:

        для незастроенного (свободного от строений) участка;

        для всего объекта недвижимости в целом.

Стоимость прав на земельный участок рассчитывается в предположении, что он вакантен, поэтому НЭИ участка земли должно рассматриваться исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учетом всех ограничений в целях получения от нее максимального дохода, если бы она была неосвоенной? Существующее использование земли может и не быть НЭИ, т.к. часто земля пригодна для более интенсивного использования, и тогда может оказаться, что стоимость земли при НЭИ превышает стоимость всего объекта недвижимости при его текущем использовании. Это означает, что улучшения на данном участке должны быть либо снесены, либо модернизированы с целью достижения НЭИ. Однако, при этом очень важен учет ограничений. Иногда земля используется явно не в лучшем варианте не вследствие отсутствия рыночного спроса или физической возможности, а только из-за наличия ограничений. В результате, НЭИ участка на период действия ограничений может быть иным, чем в гипотетическом случае без учета ограничений.

В настоящее время в окружении оцениваемого объекта ведется активное строительство, и свободные участки вполне могли бы удовлетворить спрос на них. Земельный участок расположен в первом ценовом поясе города (по группировке Уральской палаты недвижимости), имеющееся на нем жилое здание является новым (2014 год постройки), удовлетворяет современным требованиям архитектуры и зонирования. В силу этого, по мнению оценщика на сегодняшний момент и в видимой перспективе рассмотрение гипотетических вариантов сноса существующего здания и строительства на его месте зданий, существенно отличающихся по своим объемно-архитектурным решениям от оцениваемого, не имеет смысла, и количественный анализ такого использования участка не выполнялся.

Также несмотря на то, что район расположения объ­екта оценки является достаточно насыщенным в г. Екатеринбурге по показателям общей жилой площади, перепрофилирование оцениваемых помещений для размещения в них других функциональных помещений нецелесообразно, вследствие значительных затрат на реконструкцию, и вряд ли является юридически допустимым, вследствие малой вероятности согласо­вания проектно-сметной документации на реконструкцию объекта; также с учетом тенденций развития рынка жилой недвижимости, использование указанного объекта в качестве жилого комплекса с необходимым оборудованием, техническими средствами инвентарем видится наиболее приемлемым и оптимальным.

В отношении Объекта оценки, Оценщик пришел к выводу, что наи­лучшим и наиболее эффективным использованием объектов для целей настоящего отчета является их использование по текущему функциональному назначению. Принимая во внимание все вышеизложенное, расчет рыночной стоимости Объектов оценки производился для указанного использования объектов, как наи­лучшего.

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки

7.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным методом

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой либо объект, больше, чем сумма денег, за которую нужно будет потратить на приобретение (воссоздание) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам, качеству и полезности оцениваемому в приемлемый период времени.

Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости квартир и встроенных помещений, по мнению Оценщика, является некорректным, поскольку строительство отдельно взятого помещения является объективно невозможным. Расчет же рыночной стоимости помещения пропорционально его объему в общем строительном объеме здания, дает в высшей степени спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения).

7.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным  подходом

Сравнительный подход при оценке рыночной стоимости квартир и нежилого помещения был реализован применением способа прямого сравнительного анализа продаж, который основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках.

При этом перед применением сравнительного подхода оценщик должен сделать вывод о способности оцениваемого объекта недвижимости быть объектом обращения на свободном рынке купли-продажи.

Анализ предложений на рынке жилых помещений за август 2015 года производился с использованием данных информационно-аналитического агентства «Уральская палата недвижимости» (www.upn.ru), портала «Екатеринбург On line» (www.e1.ru).

В целях оценки нами анализировалась большая совокупность аналогов. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с оцениваемыми помещениями.

При определении рыночной стоимости Объектов оценки к расчету принималась общая площадь квартир (нежилого помещения) без учета балконов, лоджий, веранд и террас.

Описание сопоставимых объектов и расчет стоимости 1 м2 общей площади 1-, 2- и 3-комнатных квартир в жилых домах, расположенных расположен в микрорайоне «ВИЗ» г. Екатеринбурга, сведены в таблицах 7.1-7.3, которые представлены далее.

Таблица 7.1. Сопоставимые объекты для 1-комнатных квартир

Характеристики

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Объект

Однокомнатная квартира

Местоположение

г. Екатеринбург, ул. Юмашева, 3

г. Екатеринбург, ул. Юмашева, 1

г. Екатеринбург, ул. Юмашева. 1

Условия сделки

Чистая продажа

Этаж

5

21

4

Всего этажей

25

25

25

Общая площадь (кв.м.)

45

45,9

46

Тип дома*

СП

СП

СП

Материал стан

монолит

Цена предложения, руб.

4 150 000

4 200 000

3 890 000

Стоимость квадратного метра, руб.

92 222

91 503

84 565

Источник информации

«Сев. казна», т. 3848310

«Ярмарка», т. 2223121

«Арена», т. 2875559

Таблица 7.2. Сопоставимые объекты для 2-комнатных квартир

Характеристики

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Объект

Двухкомнатная квартира

Местоположение

г. Екатеринбург, ул. Юмашева, 1

г. Екатеринбург, ул. Юмашева, 1

г. Екатеринбург, ул. Юмашева, 3

Условия сделки

Чистая продажа

Этаж

5

10

2

Всего этажей

25

25

25

Общая площадь (кв.м.)

65,2

68,8

69,1

Тип дома*

СП

СП

СП

Материал стан

монолит

Цена предложения, руб

4 880 000

5 600 000

5 200 000

Стоимость квадратного метра, руб

74 847

81 395

75 253

Источник информации

«Ярмарка», т. 2221868

«Ярмарка», т. 2221868

«Ярмарка», т. 2221868

Таблица 7.3. Сопоставимые объекты для 3-комнатных квартир

Характеристики

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Объект

Трехкомнатная квартира

Местоположение

г. Екатеринбург, ул. Юмашева, 1

г. Екатеринбург, ул. Юмашева, 1

г. Екатеринбург, ул. Юмашева, 3

Условия сделки

Чистая продажа

Этаж

15

3

9

Всего этажей

25

25

25

Общая площадь (кв.м.)

87

90,3

90,3

Тип дома*

СП

СП

СП

Материал стан

монолит

Цена предложения, руб.

7 400 000

7 300 000

7 600 000

Стоимость квадратного метра, руб.

85 057

80 842

84 164

Источник информации

«Богданов и П», т. 3444445

«Ярмарка», т. 2221868

«Ярмарка», т. 2221868

*- СП - спец проект

По таким ценообразующим факторам, как передаваемые права, местоположение, состояние и материал стен Объектов оценки и Аналогов поправки не вводились, поскольку отсутствовали различия по указанным параметрам.

Корректировка на условия продажи («уторгование») отражает тот факт, что при определении цены объектов выставленных на продажу, учитывается только мнение продавца. При заключении сделок купли-продажи обычно имеет место корректировка цены  на «уторгование» в размере  от 5% до 15% от стоимости объекта выставленного на продажу. Практика показала, что при продаже таких объектов уступка в цене не достигает верхней цены указанного интервала, поэтому оценщиком поправка по условиям продажи принята в размере 5%.

Расчет стоимости объекта оценки с учетом внесения корректировок, которые мы сочли необходимо сделать от объектов – аналогов приводятся  в таблицах 7.4-7.6.

В качестве удельного показателя для расчетов стоимости жилья принята средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир.

Таблица 7.4. Расчет стоимости 1 кв. м общей площади в 1-комнатных квартирах

Показатель

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена 1 кв.м., руб.

92 222 

91 503 

84 565 

Поправка на уторговывание

0,94

0,94

0,94

Значение поправки на этаж

1

1

1

Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.

86 689

86 013

79 491

Средняя стоимость 1 кв.м., руб.

84 064

Таблица 7.5. Расчет стоимости 1 кв. м общей площади в 2-комнатных квартирах

Показатель

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена 1 кв.м., руб.

74 847 

81 395 

75 253 

Поправка на уторговывание

0,94

0,94

0,94

Значение поправки на этаж

1

1

1

Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.

70 356

76 512

70 738

Средняя стоимость 1 кв.м., руб.

72 535

Таблица 7.6. Расчет стоимости 1 кв. м общей площади в 3-комнатных квартирах

Показатель

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена 1 кв.м., руб.

85 057 

80 842 

84 164 

Поправка на уторговывание

0,94

0,94

0,94

Значение поправки на этаж

1

1

1

Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.

79 954

75 991

79 114

Средняя стоимость 1 кв.м., руб.

78 353

Таким образом, стоимость права собственности на квартиры, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Юмашева, д. 1, д. 3, рассчитанная сравнительным методом, составит:

Таблица 7.7. Расчет стоимости Объектов оценки

Характеристика квартиры

Площадь, м2

Стоимость 1м2, руб.

Стоимость квартиры, руб.

ул. Юмашева, д. 1

1-комн. кв.159

43,4

84 064

3 648 378 

1-комн. кв.170

43,8

84 064

3 682 003 

1-комн. кв.175

43,6

84 064

3 665 190 

1-комн. кв.178

43,7

84 064

3 673 597 

1-комн. кв.190

44,8

84 064

3 766 067 

1-комн. кв.191

43,6

84 064

3 665 190 

1-комн. кв.6

45,2

84 064

3 799 693 

2-комн. кв.107

63,2

72 535

4 584 212 

2-комн. кв.115

63,3

72 535

4 591 466 

2-комн. кв.116

67,0

72 535

4 859 845 

2-комн. кв.12

66,9

72 535

4 852 592 

2-комн. кв.121

66,5

72 535

4 823 578 

2-комн. кв.123

63,1

72 535

4 576 959 

2-комн. кв.139

63,3

72 535

4 591 466 

2-комн. кв.147

62,7

72 535

4 547 945 

2-комн. кв.172

66,6

72 535

4 830 831 

2-комн. кв.177

66,2

72 535

4 801 817 

2-комн. кв.19

63,1

72 535

4 576 959 

2-комн. кв.20

67,0

72 535

4 859 845 

2-комн. кв.27

63,0

72 535

4 569 705 

2-комн. кв.28

66,9

72 535

4 852 592 

2-комн. кв.32

66,5

72 535

4 823 578 

2-комн. кв.33

67,0

72 535

4 859 845 

2-комн. кв.35

63,1

72 535

4 576 959 

2-комн. кв.4

66,8

72 535

4 845 338 

2-комн. кв.40

66,2

72 535

4 801 817 

2-комн. кв.49

67,0

72 535

4 859 845 

2-комн. кв.56

66,5

72 535

4 823 578 

2-комн. кв.64

66,5

72 535

4 823 578 

2-комн. кв.67

63,1

72 535

4 576 959 

2-комн. кв.72

66,3

72 535

4 809 071 

2-комн. кв.8

66,7

72 535

4 838 085 

2-комн. кв.83

62,9

72 535

4 562 452 

2-комн. кв.91

63,0

72 535

4 569 705 

2-комн. кв.97

66,5

72 535

4 823 578 

2-комн. кв.99

63,1

72 535

4 576 959 

3-комн. кв.13

86,5

78 353

6 777 535 

3-комн. кв.37

86,6

78 353

6 785 370 

3-комн. кв.5

86,5

78 353

6 777 535 

3-комн. кв.53

86,6

78 353

6 785 370 

3-комн. кв.69

86,6

78 353

6 785 370 

ул. Юмашева, д. 3

1-комн. кв.119

43,8

84 064

3 682 003 

1-комн. кв.135

44,1

84 064

3 707 222 

1-комн. кв.159

43,8

84 064

3 682 003 

1-комн. кв.190

45,0

84 064

3 782 880 

1-комн. кв.79

43,9

84 064

3 690 410 

2-комн. кв.1

67,0

72 535

4 859 845 

2-комн. кв.100

66,7

72 535

4 838 085 

2-комн. кв.139

62,9

72 535

4 562 452 

2-комн. кв.155

62,9

72 535

4 562 452 

2-комн. кв.16

66,5

72 535

4 823 578 

2-комн. кв.163

63,2

72 535

4 584 212 

2-комн. кв.180

67,0

72 535

4 859 845 

2-комн. кв.188

67,0

72 535

4 859 845 

2-комн. кв.84

66,5

72 535

4 823 578 

3-комн. кв.117

86,6

78 353

6 785 370 

3-комн. кв.13

86,8

78 353

6 801 040 

3-комн. кв.37

86,7

78 353

6 793 205 

3-комн. кв.5

86,8

78 353

6 801 040 

3-комн. кв.53

86,4

78 353

6 769 699 

3-комн. кв.61

86,3

78 353

6 761 864 

7.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный метод отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным, заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Метод дисконтирования потоков денежных средств определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Для расчета стоимости были использованы данные арендным ставкам аналогичных объектов, взятых из открытых источников - сайт Уральской Палаты Недвижимости (www.upn.ru) на 27.08.2015 г.

Таблица 7.8. Расчет стоимости аренды 1-комантных квартир в первом ценовом поясе

№ п.п.

Адрес

Количество комнат

Площадь, м2

Этаж

Этажность здания

Ценовой пояс

Стоимость аренды квартиры, руб.

Объект выставлен

1

ул. Малышева, 4б

1

40

3

17

ВИЗ

20000

«Недвиж.RU», т. 3729111

2

ул. Юмашева, 3

1

45

9

25

30000

«РТА», т. 2166457

3

ул. Юмашева, 3

1

40

9

25

25000

«Гунченко и К», т. 2693777

Среднеарифметическая стоимость аренды квартиры, рублей:

25000

 

Таблица 7.9. Расчет стоимости аренды 2-комантных квартир в первом ценовом поясе

№ п.п.

Адрес

Количество комнат

Площадь, м2

Этаж

Этажность здания

Ценовой пояс

Стоимость аренды квартиры, руб.

Объект выставлен

1

ул. Татищева, 90

2

65

3

12

ВИЗ

35000

«БК_Недвиж.», т. 2222111

2

ул. Фролова, 91/1

2

70

9

16

30000

«БК_Недвиж.», т. 2222111

3

ул. Татищева, 1000

2

65

9

14

28000

«БК_Недвиж.», т. 2222111

Среднеарифметическая стоимость аренды квартиры, рублей:

31000

 

Таблица 7.10. Расчет стоимости аренды 3-комантных квартир в первом ценовом поясе

№ п.п.

Адрес

Количество комнат

Площадь, м2

Этаж

Этажность здания

Ценовой пояс

Стоимость аренды квартиры, руб.

Объект выставлен

1

ул. Амундсена, 52

3

9

16

76

Юго-Запад

32000

«Ранчо», т. 2380000

2

ул. Волгоградская, 178

3

7

15

125

35000

«Сев. казна», т. 3848310

3

ул. Московская, 70

3

10

25

80

35000

«БК_Недвиж.», т. 2222111

Среднеарифметическая стоимость аренды квартиры, рублей:

34000

 

Таблица 7.11. Расчет стоимости Объектов оценки доходным подходом

Объект

Назначение объекта

Рыночный доход, руб.\мес.

Рыночный доход, руб.\год

Потенциальный валовый доход (ПВД)

1-комнатная квартира

жилое

25 000

300 000 

2-комнатная квартира

жилое

31 000

372 000 

3-комнатная квартира

жилое

34 000

408 000 

Потери от недоиспользования (ПН)

Среднегодовые потери арендной платы от незанятости

Ставка

База для расчета

Значение, руб.

1-комнатная квартира

0,05

300 000

15 000

2-комнатная квартира

0,05

372 000

18 600

3-комнатная квартира

0,05

408 000

20 400

Чистый операционный доход (ЧОД = ПВД - ПН)

 

Значение, руб.\год

Ставка капитализации

Стоимость объекта, руб.

1-комнатная квартира

285 000

0,177

1 610 169

2-комнатная квартира

353 400

0,177

1 996 610

3-комнатная квартира

387 600

0,177

2 189 831

 Размер потенциального валового годового дохода (арендных платежей) от объектов оценки был определен исходя из проведенного анализа предложений аренды жилых помещений, аналогичных по расположению и основным характеристикам объектам оценки, за период, ближайший к дате оценки.

Потенциальный валовой доход рассчитывается как суммарный доход от сдачи в аренду жилых помещений путем умножения месячной арендной ставки на 12 месяцев.

Действительный валовой доход определяется как потенциальный доход с учетом потерь от недоиспользования помещений вследствие смены арендаторов и несвоевременности платежей по договору аренды. Средний процент недозагрузки жилой недвижимости по г. Екатеринбургу и прилегающим городам составляет 0-10%, процент неплатежей - 0-5%. В расчете были взяты значения недоиспользования и процент неплатежей равные 5%.

Для определения размера чистого годового дохода необходимо из величины действительного валового дохода вычесть операционные расходы и потери от недоиспользования.

Для определения размера чистого годового дохода необходимо из величины действительного валового дохода вычесть потери от недоиспользования. Операционные расходы в расчет не принимались, поскольку по сложившейся на рынке аренды жилых помещений ситуации, арендатор помимо арендных платежей самостоятельно оплачивает коммунальные услуги.

Расчет ставки капитализации для недвижимости методом кумулятивного построения с учетом особенностей объекта оценки приведен в таблице 7.12

 

Таблица 7.12. Расчет ставки капитализации для недвижимости

Наименование

Принятое значение

Пояснение

Безрисковая ставка

10,8

Среднее арифметическое значение максимальных процентных ставок по вкладам в рублях десяти российских банков, привлекающих наибольший объем депозитов на середину августа 2015 г., данные Центрального банка РФ (https://www.dp.ru/a/2015/08/21/Srednjaja_maksimalnaja_stav/)

Премия за риск ликвидности

5,4

Премия за низкую ликвидность учитывает риск возможных потерь при продаже объекта из-за недостаточной развитости и устойчивости   рынка аналогичной недвижимости. Расчет поправки выполнен в соответствии формулы: Rликв. = Rf  * T/12 = 10,8*6/12 = 5,4, где Rf – безрисковая ставка дохода; Т – срок экспозиции объекта на рынке (мес.)

Риск утраты, порчи имущества

0,03

Рассчитывалась, исходя из средних тарифных ставок на страхование недвижимого имущества от пожара, стихийных бедствий; повреждение имущества водой в результате аварий инженерных коммуникаций; умышленные противоправные действия третьих лиц (умышленное повреждение или уничтожение имущества, хулиганство, вандализм) и пр.

Ставка возврата капитала

1,43

Рассчитывается  по методу Ринга:  =  1/(ПП,  лет)     при     остаточном сроке экономической жизни 70 лет

Итого

17,7

 

Таким образом, стоимость права собственности на квартиры, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Юмашева, д. 1, д. 3, рассчитанная доходным методом, составит:

Таблица 7.13. Расчет стоимости Объектов оценки

Характеристика квартиры

Пл., м2

Стоимость квартиры, руб.

Характеристика квартиры

Пл., м2

Стоимость квартиры, руб.

ул. Юмашева, д.1

2-комн. кв.8

66,7

1 996 610

1-комн. кв.159

43,4

1 610 169

2-комн. кв.83

62,9

1 996 610

1-комн. кв.170

43,8

1 610 169

2-комн. кв.91

63,0

1 996 610

1-комн. кв.175

43,6

1 610 169

2-комн. кв.97

66,5

1 996 610

1-комн. кв.178

43,7

1 610 169

2-комн. кв.99

63,1

1 996 610

1-комн. кв.190

44,8

1 610 169

3-комн. кв.13

86,5

2 189 831

1-комн. кв.191

43,6

1 610 169

3-комн. кв.37

86,6

2 189 831

1-комн. кв.6

45,2

1 610 169

3-комн. кв.5

86,5

2 189 831

2-комн. кв.107

63,2

1 996 610

3-комн. кв.53

86,6

2 189 831

2-комн. кв.115

63,3

1 996 610

3-комн. кв.69

86,6

2 189 831

2-комн. кв.116

67,0

1 996 610

ул. Юмашева, д.3

2-комн. кв.12

66,9

1 996 610

1-комн. кв.119

43,8

1 610 169

2-комн. кв.121

66,5

1 996 610

1-комн. кв.135

44,1

1 610 169

2-комн. кв.123

63,1

1 996 610

1-комн. кв.159

43,8

1 610 169

2-комн. кв.139

63,3

1 996 610

1-комн. кв.190

45,0

1 610 169

2-комн. кв.147

62,7

1 996 610

1-комн. кв.79

43,9

1 610 169

2-комн. кв.172

66,6

1 996 610

2-комн. кв.1

67,0

1 996 610

2-комн. кв.177

66,2

1 996 610

2-комн. кв.100

66,7

1 996 610

2-комн. кв.19

63,1

1 996 610

2-комн. кв.139

62,9

1 996 610

2-комн. кв.20

67,0

1 996 610

2-комн. кв.155

62,9

1 996 610

2-комн. кв.27

63,0

1 996 610

2-комн. кв.16

66,5

1 996 610

2-комн. кв.28

66,9

1 996 610

2-комн. кв.163

63,2

1 996 610

2-комн. кв.32

66,5

1 996 610

2-комн. кв.180

67,0

1 996 610

2-комн. кв.33

67,0

1 996 610

2-комн. кв.188

67,0

1 996 610

2-комн. кв.35

63,1

1 996 610

2-комн. кв.84

66,5

1 996 610

2-комн. кв.4

66,8

1 996 610

3-комн. кв.117

86,6

2 189 831

2-комн. кв.40

66,2

1 996 610

3-комн. кв.13

86,8

2 189 831

2-комн. кв.49

67,0

1 996 610

3-комн. кв.37

86,7

2 189 831

2-комн. кв.56

66,5

1 996 610

3-комн. кв.5

86,8

2 189 831

2-комн. кв.64

66,5

1 996 610

3-комн. кв.53

86,4

2 189 831

2-комн. кв.67

63,1

1 996 610

3-комн. кв.61

86,3

2 189 831

2-комн. кв.72

66,3

1 996 610

     

8. Согласование результатов оценки

Цель оценки права собственности на квартиры, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Юмашева, д. 1, д. 3 - определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость определялась по двум подходам – сравнительному и доходному.

Затратный подход не применялся по причинам, изложенным в разделе 7.1. настоящего отчета, соответственно.

Необходимая информация для проведения расчетов была представлена заказчиком оценки, а также были использованы данные, опубликованные в открытых источниках информации.

Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки производится путем согласования результатов расчетов по формуле:

РС = (РС1 ? ?1) + (РС2 ? ?2) + (РС3 ? ?3)

где:

РС –  итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки;

РС1  –  результат расчета стоимости затратным подходом;

РС2  –  результат расчета стоимости сравнительным подходом;

РС3  –  результат расчета стоимости доходным подходом;

?1, ?2, ?3 – весовые коэффициенты результатов, соответствующие каждому подходу.

Поскольку затратный метод оценки стоимости объектов не применялся, весовой коэффициент его результатов принимается равным нулю.

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества. В связи с этим, оценщиком  сравнительному подходу присваивается удельный вес равный 0,9.

Доходный метод имеет следующие преимущества: учитываются будущие ожидания инвестора и включен рыночный аспект - ставка капитализации, которая определяется на основе рыночных данных. С другой стороны преимущества являются недостатками: умозрительность, основанная на предположении, и трудность в выработке прогноза. В связи с этим, оценщиком  доходному подходу присваивается удельный вес равный 0,1.

Результаты согласования полученных данных представлены в таблице 8.1

Таблица 8.1. Согласование результатов оценки

Объект

Пл., м2

Стоимость объекта по сравнительному методу, руб.

Стоимость объекта по доходному методу, руб.

Средняя стоимость объекта, руб.

Рыночная стоимость объектов с округлением, приемлемым для целей оценки, руб.

ул. Юмашева, д. 1

1-комн. кв.159

43,4

3 648 378

1 610 169

3 444 557

3 444 600

1-комн. кв.170

43,8

3 682 003

1 610 169

3 474 820

3 474 800

1-комн. кв.175

43,6

3 665 190

1 610 169

3 459 688

3 459 700

1-комн. кв.178

43,7

3 673 597

1 610 169

3 467 254

3 467 300

1-комн. кв.190

44,8

3 766 067

1 610 169

3 550 477

3 550 500

1-комн. кв.191

43,6

3 665 190

1 610 169

3 459 688

3 459 700

1-комн. кв.6

45,2

3 799 693

1 610 169

3 580 740

3 580 700

2-комн. кв.107

63,2

4 584 212

1 996 610

4 325 452

4 325 500

2-комн. кв.115

63,3

4 591 466

1 996 610

4 331 980

4 332 000

2-комн. кв.116

67,0

4 859 845

1 996 610

4 573 522

4 573 500

2-комн. кв.12

66,9

4 852 592

1 996 610

4 566 993

4 567 000

2-комн. кв.121

66,5

4 823 578

1 996 610

4 540 881

4 540 900

2-комн. кв.123

63,1

4 576 959

1 996 610

4 318 924

4 318 900

2-комн. кв.139

63,3

4 591 466

1 996 610

4 331 980

4 332 000

2-комн. кв.147

62,7

4 547 945

1 996 610

4 292 811

4 292 800

2-комн. кв.172

66,6

4 830 831

1 996 610

4 547 409

4 547 400

2-комн. кв.177

66,2

4 801 817

1 996 610

4 521 296

4 521 300

2-комн. кв.19

63,1

4 576 959

1 996 610

4 318 924

4 318 900

2-комн. кв.20

67,0

4 859 845

1 996 610

4 573 522

4 573 500

2-комн. кв.27

63,0

4 569 705

1 996 610

4 312 396

4 312 400

2-комн. кв.28

66,9

4 852 592

1 996 610

4 566 993

4 567 000

2-комн. кв.32

66,5

4 823 578

1 996 610

4 540 881

4 540 900

2-комн. кв.33

67,0

4 859 845

1 996 610

4 573 522

4 573 500

2-комн. кв.35

63,1

4 576 959

1 996 610

4 318 924

4 318 900

2-комн. кв.4

66,8

4 845 338

1 996 610

4 560 465

4 560 500

2-комн. кв.40

66,2

4 801 817

1 996 610

4 521 296

4 521 300

2-комн. кв.49

67,0

4 859 845

1 996 610

4 573 522

4 573 500

2-комн. кв.56

66,5

4 823 578

1 996 610

4 540 881

4 540 900

2-комн. кв.64

66,5

4 823 578

1 996 610

4 540 881

4 540 900

2-комн. кв.67

63,1

4 576 959

1 996 610

4 318 924

4 318 900

2-комн. кв.72

66,3

4 809 071

1 996 610

4 527 824

4 527 800

2-комн. кв.8

66,7

4 838 085

1 996 610

4 553 937

4 553 900

2-комн. кв.83

62,9

4 562 452

1 996 610

4 305 867

4 305 900

2-комн. кв.91

63,0

4 569 705

1 996 610

4 312 396

4 312 400

2-комн. кв.97

66,5

4 823 578

1 996 610

4 540 881

4 540 900

2-комн. кв.99

63,1

4 576 959

1 996 610

4 318 924

4 318 900

3-комн. кв.13

86,5

6 777 535

2 189 831

6 318 764

6 318 800

3-комн. кв.37

86,6

6 785 370

2 189 831

6 325 816

6 325 800

3-комн. кв.5

86,5

6 777 535

2 189 831

6 318 764

6 318 800

3-комн. кв.53

86,6

6 785 370

2 189 831

6 325 816

6 325 800

3-комн. кв.69

86,6

6 785 370

2 189 831

6 325 816

6 325 800

ул. Юмашева, д. 3

1-комн. кв.119

43,8

3 682 003

1 610 169

3 474 820

3 474 800

1-комн. кв.135

44,1

3 707 222

1 610 169

3 497 517

3 497 500

1-комн. кв.159

43,8

3 682 003

1 610 169

3 474 820

3 474 800

1-комн. кв.190

45,0

3 782 880

1 610 169

3 565 609

3 565 600

1-комн. кв.79

43,9

3 690 410

1 610 169

3 482 386

3 482 400

2-комн. кв.1

67,0

4 859 845

1 996 610

4 573 522

4 573 500

2-комн. кв.100

66,7

4 838 085

1 996 610

4 553 937

4 553 900

2-комн. кв.139

62,9

4 562 452

1 996 610

4 305 867

4 305 900

2-комн. кв.155

62,9

4 562 452

1 996 610

4 305 867

4 305 900

2-комн. кв.16

66,5

4 823 578

1 996 610

4 540 881

4 540 900

2-комн. кв.163

63,2

4 584 212

1 996 610

4 325 452

4 325 500

2-комн. кв.180

67,0

4 859 845

1 996 610

4 573 522

4 573 500

2-комн. кв.188

67,0

4 859 845

1 996 610

4 573 522

4 573 500

2-комн. кв.84

66,5

4 823 578

1 996 610

4 540 881

4 540 900

3-комн. кв.117

86,6

6 785 370

2 189 831

6 325 816

6 325 800

3-комн. кв.13

86,8

6 801 040

2 189 831

6 339 919

6 339 900

3-комн. кв.37

86,7

6 793 205

2 189 831

6 332 868

6 332 900

3-комн. кв.5

86,8

6 801 040

2 189 831

6 339 919

6 339 900

3-комн. кв.53

86,4

6 769 699

2 189 831

6 311 712

6 311 700

3-комн. кв.61

86,3

6 761 864

2 189 831

6 304 661

6 304 700

  9. Заключение о рыночной стоимости Объекта оценки

На основании имеющейся у нас информации, результатов осуществленных расчетов, рыночная стоимость права собственности на квартиры, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Юмашева, д. 1, д. 3, составит на дату оценки 27.08.2015 г.:

280 968 000 (Двести восемьдесят миллионов девятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Объект

Пл., м2

Рыночная стоимость объектов оценки, руб.

Объект

Пл., м2

Рыночная стоимость объектов оценки, руб.

ул. Юмашева, д. 1

2-комн. кв.8

66,7

4 553 900

1-комн. кв.159

43,4

3 444 600

2-комн. кв.83

62,9

4 305 900

1-комн. кв.170

43,8

3 474 800

2-комн. кв.91

63,0

4 312 400

1-комн. кв.175

43,6

3 459 700

2-комн. кв.97

66,5

4 540 900

1-комн. кв.178

43,7

3 467 300

2-комн. кв.99

63,1

4 318 900

1-комн. кв.190

44,8

3 550 500

3-комн. кв.13

86,5

6 318 800

1-комн. кв.191

43,6

3 459 700

3-комн. кв.37

86,6

6 325 800

1-комн. кв.6

45,2

3 580 700

3-комн. кв.5

86,5

6 318 800

2-комн. кв.107

63,2

4 325 500

3-комн. кв.53

86,6

6 325 800

2-комн. кв.115

63,3

4 332 000

3-комн. кв.69

86,6

6 325 800

2-комн. кв.116

67,0

4 573 500

ул. Юмашева, д. 3

2-комн. кв.12

66,9

4 567 000

1-комн. кв.119

43,8

3 474 800

2-комн. кв.121

66,5

4 540 900

1-комн. кв.135

44,1

3 497 500

2-комн. кв.123

63,1

4 318 900

1-комн. кв.159

43,8

3 474 800

2-комн. кв.139

63,3

4 332 000

1-комн. кв.190

45,0

3 565 600

2-комн. кв.147

62,7

4 292 800

1-комн. кв.79

43,9

3 482 400

2-комн. кв.172

66,6

4 547 400

2-комн. кв.1

67,0

4 573 500

2-комн. кв.177

66,2

4 521 300

2-комн. кв.100

66,7

4 553 900

2-комн. кв.19

63,1

4 318 900

2-комн. кв.139

62,9

4 305 900

2-комн. кв.20

67,0

4 573 500

2-комн. кв.155

62,9

4 305 900

2-комн. кв.27

63,0

4 312 400

2-комн. кв.16

66,5

4 540 900

2-комн. кв.28

66,9

4 567 000

2-комн. кв.163

63,2

4 325 500

2-комн. кв.32

66,5

4 540 900

2-комн. кв.180

67,0

4 573 500

2-комн. кв.33

67,0

4 573 500

2-комн. кв.188

67,0

4 573 500

2-комн. кв.35

63,1

4 318 900

2-комн. кв.84

66,5

4 540 900

2-комн. кв.4

66,8

4 560 500

3-комн. кв.117

86,6

6 325 800

2-комн. кв.40

66,2

4 521 300

3-комн. кв.13

86,8

6 339 900

2-комн. кв.49

67,0

4 573 500

3-комн. кв.37

86,7

6 332 900

2-комн. кв.56

66,5

4 540 900

3-комн. кв.5

86,8

6 339 900

2-комн. кв.64

66,5

4 540 900

3-комн. кв.53

86,4

6 311 700

2-комн. кв.67

63,1

4 318 900

3-комн. кв.61

86,3

6 304 700

2-комн. кв.72

66,3

4 527 800

     

  

Эксперт-оценщик                                                                    _________________/Иванова А.В./

  10. Перечень использованных материалов и источников при проведении оценки

1.                       Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 256;

2.                       Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 255;

3.                       Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 254;

4.                       А.Г.Грязнова, М.А.Федотова. Оценка бизнеса. Финансы и статистика, Москва. 2003.

5.                       Н.Е. Симонова. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. Ростов н/Д: Феникс, 2006.

6.                        В.Е.Барбаумов, И.М.Гладких, А.С.Чуйко. Финансовые инвестиции. Финансы и статистика. Москва. 2003.

7.                       А.Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов /Пер. с англ. - М.: Альпина Бизнес Бук. 2004.

8.                       www.upn.ru – сайт Уральской палаты недвижимости

9.                        http://www.prime-tass.ru/ - Агентство экономической информации «ПРАЙ-ТАСС»

10.                    http://www.e1.ru/ - портал «Екатеринбург On line»

 

Приложения к Отчету №34/08-2015

об оценке рыночной стоимости права собственности на квартиры, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Юмашева, д. 1, д. 3

по состоянию на 27 август 2015 года


Приложение 1. Документы Оценщика

24a-6

24a-7

24a-8

24a-9

24a-10

24a-11 

Приложение 2. Документы по объекту оценки

 Um-2-270815

Приложение 3. Объекты – Аналоги, объявления

 Um-270815-3

Um-270815-4

 

Um-270815-5

Um-270815-6

Um-270815-7

Um-270815-8

Um-270815-9

Um-270815-10

Um-270815-11

Um-270815-12

Um-270815-13

Um-270815-14

Um-270815-15

Um-270815-16

Um-270815-17

Um-270815-18

Um-270815-19

Um-270815-20

Um-270815-21

 

 



[1] По информации Уральской палаты недвижимости