Оценка Щорса, 24а 031215

             ОТЧЕТ №04/12-2015

об оценке рыночной стоимости имущественных прав из Договоров от 04.12.2014 г. №10-11\16-18/12-14; от 05.02.2015 г. №4\7\13/02-15 участия в долевом строительстве односекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями организации дошкольного образования, помещениями управляющей компании на 1 этаже (№ 1 по ПЗУ) и подземной одноуровневой встроенно-пристроенной автостоянкой (№ 2 по ПЗУ), трансформаторная подстанция (№ 4 по ПЗУ), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. Щорса, д. 54а

Дата оценки: 03 декабря 2015 года

 

Заказчик:

АО УК «ИНВЕСТСТРОЙ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Сити Капитал»

Исполнитель:

ЗАО «ИнвестПроект» Свидетельство №1091 от 23.10.2007 года о членстве в аккредитованном при Минфине РФ профессиональном объединении оценщиков Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков (СМАО)

 

г. Екатеринбург,

2015 г.


                                                                       Содержание

 

1. Основные факты и выводы.. 3

1.1. Постановка задачи на оценку. 3

1.2. Результаты оценки. 3

1.3. Сведения об оценщике. 4

1.4. Сведения о заказчике. 5

1.5 Иные сведения. 5

1.6. Сведения о специалистах, привлекаемых к оценке. 5

1.7. Сертификат качества оценки. 5

2. Ограничительные условия и сделанные допущения. 5

3.1. Затратный подход. 6

3.2. Сравнительный подход. 6

3.3. Доходный подход. 7

4. Обзор рынка недвижимости г. Екатеринбурга. 8

5. Описание объекта оценки и его характеристик. 12

6. Анализ наиболее эффективного использования. 14

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки. 15

7.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным методом.. 15

7.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным  подходом.. 16

7.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.. 22

8. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта оценки. 23

9. Заключение о рыночной стоимости Объекта оценки. 24

10. Перечень использованных материалов и источников при проведении оценки. 25

Приложения. 26


1. Основные факты и выводы

1.1. Постановка задачи на оценку 

Тип оцениваемого имущества

Недвижимое имущество (имущественные права на 77 квартир)

Месторасположение имущества

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

Оцениваемые права

Имущественные права

Существующие ограничения

Не зарегистрированы

Правообладатель оцениваемого имущества

АО УК «ИНВЕСТСТРОЙ»  Д. У. ЗПИФ недвижимости «Сити Капитал»

Документы - основания

1.         Договор от 04.12.2014 г. №10-11\16-18/12-14 участия в долевом строительстве односекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями организации дошкольного образования, помещениями управляющей компании на 1 этаже (№ 1 по ПЗУ) и подземной одноуровневой встроенно-пристроенной автостоянкой (№ 2 по ПЗУ), трансформаторная подстанция (№ 4 по ПЗУ), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. Щорса, д. 54а.

2.         Договор от 05.02.2015 г. №4\7\13/02-15 участия в долевом строительстве односекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями организации дошкольного образования, помещениями управляющей компании на 1 этаже (№ 1 по ПЗУ) и подземной одноуровневой встроенно-пристроенной автостоянкой (№ 2 по ПЗУ), трансформаторная подстанция (№ 4 по ПЗУ), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. Щорса, д. 54а.

3.         Разрешение на строительство № RU 66302000-4512  от 29.09.2014 г  выданное Администрацией города Екатеринбурга.

Вид определяемой стоимости

Рыночная стоимость

Цель оценки

Проводится в соответствии с требованиями п. 22 Приказа ФСФР от 15.06.2005 г. №05-21/пз-н. Результаты оценки используются для определения стоимости чистых активов ЗПИФ недвижимости «Сити Капитал»

Период проведения оценки

03.12.2015 г. – 03.12.2015 г.

Дата оценки

03 декабря 2015 г.

Дата составления отчета

03 декабря 2015 г.

Основание для проведения оценки

Договор №04/12 от 27 июня 2012г., Техническим заданием №23 и Протоколом соглашения о договорной цене №23 от 03.12.2015 г.

Ограничительные условия и сделанные допущения

Указаны в разделе 2 настоящего Отчета

Заключение о балансовой стоимости Объектов оценки

35 000 руб./ м2

Общая площадь Объектов оценки

Договор от 04.12.2014 г. №10-11\16-18/12-14 – 2 878,87 м2 

Договор от 05.02.2015 г. №4\7\13/02-15 – 1 686,01 м2

1.2. Результаты оценки

 

Договор от 04.12.2014 г. №10-11\16-18/12-14

Договор от 05.02.2015 г. №4\7\13/02-15

Рыночная стоимость, руб.

213 036 380 (Двести тринадцать миллионов тридцать шесть тысяч триста восемьдесят)

124 764 740 (Сто двадцать четыре миллиона семьсот шестьдесят четыре тысячи семьсот сорок)

Стоимость Объектов оценки, определенная затратным методом, руб.

не применялся

не применялся

Стоимость Объектов оценки, определенная сравнительным методом, руб.

213 036 380 (Двести тринадцать миллионов тридцать шесть тысяч триста восемьдесят)

124 764 740 (Сто двадцать четыре миллиона семьсот шестьдесят четыре тысячи семьсот сорок)

Стоимость Объектов оценки, определенная доходным методом, руб.

не применялся

не применялся

1.3. Сведения об оценщике

Наименование

Значение

Полное название

Закрытое акционерное общество «ИнвестПроект»

Юридический адрес

620 075, г. Екатеринбург, ул. Белинского, 41

Почтовый адрес

620 075, г. Екатеринбург, ул. Белинского, 39, оф. 3007

Факс, телефон

(343) 371-90-11

ИНН / КПП

6672245683/ 667201001

Свидетельство о государственной регистрации

№1076672035021  от 02 августа 2007 г., выдано ИФНС по Октябрьскому району г. Екатеринбурга

Членство в саморегулируемой организации оценщиков

ЗАО «ИнвестПроект»- член аккредитованного при Минфине РФ профессионального объединения оценщиков Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков (СМАО) (Свидетельство №1091 от 23.10.2007 года)

Страхование     гражданской ответственности

Профессиональная ответственность Оценщика застрахована страховой компанией СОАО «ВСК», страховой полис серия №15440В40044086, срок действия договора страхования: с 06.10.2015 г. по 05.10.2016 г., общий лимит ответственности: 30 000 000  (Тридцать миллионов) рублей

Банковские реквизиты:

 

р/с 40702810416540012233 в УДО №7003/0897 Свердловского отделения №7003 ОАО «Сбербанк России», к/с 30101810500000000674; БИК 046577674

Оценщик

Иванова Анастасия Викторовна

Документы о профессиональном образовании

2008 г. Уральский государственный экономический университет. Специальность – экономист

Курсы повышения квалификации

Диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности ПП-I № 397369 от 13.03.2009  г.  ГОУ ВПО «УГТУ – УПИ имени первого Президента России Б.Н. Ельцина», по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

Свидетельство о повышении квалификации №2979 от 03.05.2012 г. Ф2АОУ ВПО УрФУ имени первого Президента России Б.Н. Ельцина

Членство в саморегулируемой организации оценщиков

Член СМАО

Свидетельство № 2899 от  16.04.2009 г.

Страхование     гражданской ответственности

Профессиональная ответственность Оценщика застрахована страховой компанией СОАО «ВСК», страховой полис
№ 15440В4001284, от 02.04.2015 г., срок действия договора страхования: с 02.04.2015 г. по 01.04.2016 г., страховая сумма: 5 000 000 (пять миллионов) рублей

Стаж в оценочной деятельности

7 лет

Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор

ЗАО «ИнвестПроект»

1.4. Сведения о заказчике

Наименование

Значение

Полное название

АО УК «ИНВЕСТСТРОЙ»  Д. У. ЗПИФ недвижимости «Сити Капитал»

Юридический адрес

620 075 г. Екатеринбург, ул. Белинского, 39

Почтовый адрес

620 075 г. Екатеринбург, ул. Белинского, 41

Факс, телефон

(343) 359-44-34

E-mail

info@investural.ru

ИНН/КПП

6672190931 / 667201001

Банковские реквизиты:

р/сч 40701810816540000008 в Свердловском отделении №7003 в ОАО «Сбербанк России», к/сч 30101810500000000674; БИК 046577674

ОГРН:

1056604452497, выдан ИФНС РФ по Октябрьскому району г. Екатеринбурга 18 июля 2005 года

1.5 Иные сведения

Иные сведения отсутствуют

1.6. Сведения о специалистах, привлекаемых к оценке

Иных специалистов, кроме указанных выше, не привлекалось.

1.7. Сертификат качества оценки

Составивший представленный отчет Оценщик удостоверяет правомерность следующих положений.

1.    Оценка выполнена в соответствии с Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2008 года № 254, № 255, № 256, Федеральный стандарт оценки ФСО №7, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, а также в соответствии со стандартами и правилами оценочной деятельности Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (СМАО).

2.    Оценщиком использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки.

3.    Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах  лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете.

4.    У оценщика, подписавшего данный отчет, не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объектов имущества, рассматриваемых в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к ним причастность.

5.    Оценщик выступал в качестве беспристрастного консультанта. С учетом наилучшего использования знаний и опыта оценщика, удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.

6.    Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, обусловленных исходной задачей и объективной информацией. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.

7.    Задание на оценку не основывалось на требовании получения определенного результата.

8.    Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлениям правительства Российской Федерации, а также стандартам профессиональной практики оценки.

9.    Расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости объекта оценки, оцениваемого в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по настоящему договору.

2. Ограничительные условия и сделанные допущения

Оценщик не несет ответственности за достоверность исходных данных, полагаясь на предоставленные Заказчиком сведения. Прочие исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

Права на оцениваемое имущество предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова в суд.

При проведении оценки Оценщик предполагал отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной стоимости, указанной в Отчете.

Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на существующей ситуации. Однако, эти предположения могут измениться с течением времени.

Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектом оценки (Имуществом). Ответственность за эту отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиком Имуществу, несет его владелец.

Рыночная стоимость оцениваемых имущественных прав рассчитывается при условии единовременной реализации оцениваемых прав требования на жилые помещения, передаваемых по Договору долевого участия в строительстве.

В отношении недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего Отчета, Оценщик не имеет никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоит в родстве, не имеет никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам,  являющимся на дату вступления в силу настоящего Отчета владельцами оцененного Оценщиком недвижимого имущества или намеревающихся совершить с нами сделку.

3. Описание подходов и методов применяемых при оценке объектов недвижимости

3.1. Затратный подход

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой либо объект, больше, чем сумма денег, за которую нужно будет потратить на приобретение (воссоздание) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам, качеству и полезности оцениваемому в приемлемый период времени.

Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости квартир и встроенных помещений, по мнению Оценщика, является некорректным, поскольку строительство отдельно взятого помещения является объективно невозможным. Расчет же рыночной стоимости помещения пропорционально его объему в общем строительном объеме здания, дает в высшей степени спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения).

 3.2. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения. Необходимой предпосылкой для  применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости  (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью Российского рынка недвижимости. В большинстве  случаев реальные цены с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. 

 Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении кото­рых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основывается на факте, что субъекты на рынке осуществля­ют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе за­мещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благора­зумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и при­годности объект.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж предпринимаются следующие шаги:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котиров­ках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объектов оценки.

Сбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для
каждой единицы измерения.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, продан­ных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оценивае­мого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

 3.3. Доходный подход

Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом. Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций, затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных. Доходный подход основывается на предположении, что рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект может (или должен) принести своему собственнику. Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны или предсказуемы, денежный поток характеризуется достаточно значительной положительной величиной.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих, когда можно обоснованно определить будущие денежные потоки. Прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет; ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения дохода предприни­маются следующие шаги: на основе анализа текущих ста­вок и тарифов на рынке сравнимых объектов. Рассчитывается потенциальный валовой доход, который представляет собой суммарный валовой доход, полученный на основе показателя рыночной арендной платы и дополнительных доходов от эксплуатации недвижимости.

Определяется действительный (эффективный) валовой доход путем вычитания из
потенциального валового дохода потерь от вакансий при смене арендаторов и недоборов
арендных платежей.

Рассчитываются постоянные и переменные расходы, возникающие в процессе
владения и эксплуатации оцениваемого объекта, а также резервы на возмещение износа.

Рассчитывается чистый эксплуатационный доход путем вычитания из действительного валового дохода постоянных и переменных расходов, а также резервов на возмещение износа.

Определяется ставка капитализации, как коэффициент, связывающий чистый эксплуатационный доход и стоимость объекта на основе рыночных данных об арендной плате аналогичных объектов и последующей их продаже (для метода прямой капитализации).

Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта путем умножения чистого эксплуатационного дохода на ставку дисконтирования (для метода дисконтированных денежных потоков).

4. Обзор рынка недвижимости г. Екатеринбурга[1]

Несмотря на высокую инертность рынка жилья, влияние на него внешней конъюнктуры начинает постепенно проявляться. Если еще в начале года многие девелоперы продолжали «по инерции» выводить на рынок новые проекты, то сегодня этот процесс замедлился. Кроме того, снижение объемов продаж начинает отражаться на строительной активности: число замороженных строек пока не растет, но темпы строительства на многих объектах заметно упали.

За последние годы рынок жилья в Екатеринбурге существенно вырос в объемах. Площадь квартир в стадии строительства по сравнению с июнем 2011 года увеличилась в 1,8 раза. За это время структура рынка трансформировалась и территориально, и качественно. Стало больше компактных квартир и функциональных планировок. Сформировался сегмент малоэтажной застройки. Значительную долю рынка заняли апартаменты. Все это происходило на фоне растущего спроса и динамичного развития ипотеки.

Несмотря на то, что ситуация начала меняться больше года назад, инерция рынка новостроек не позволила девелоперам быстро изменить свои планы. Деньги, полученные застройщиками от рекордных продаж 2014 года, были направлены на финансирование строительства новых квадратных метров. В итоге на фоне снижения спроса начала текущего года они продолжали выводить на рынок новые проекты. Процесс этот замедлился только во втором квартале, однако полностью пока не остановился.

Общий объем строящихся объектов на рынке жилья «большого Екатеринбурга» составляет сегодня 3,157 млн. кв. м. Это лишь немногим ниже рекордных показателей предыдущих трех кварталов. Из этих квадратных метров квартиры в новостройках составляют только 2,657 млн. Другие 217 тыс. кв. м – апартаменты, относительно новый сегмент, который в последние годы активно развивается и уже отвлекает на себя покупателей. Еще 283 тыс. кв. м – квартиры в пригородных поселках и городах-спутниках. Жилье здесь пользуется спросом не только у местных жителей, но и у покупателей из Екатеринбурга. Сегодня оно вполне сопоставимо с аналогичными проектами в районах четвертого и третьего поясов не только по качественному, но и по ценовому уровню. Все это создает высокую конкуренцию между девелоперами и отдельными проектами на рынке жилья.

24a-0

Рисунок 1 – Объемы жилья, находящегося в стадии строительства в Екатеринбурге и городах-спутниках, тыс. м2

До рекордного уровня вырос и объем предложения на вторичном рынке. Снижение спроса привело к тому, что выставляемые объекты перестали уходить с рынка из-за «дефицита» покупателей. Итог – стремительный рост объемных показателей. За последние полгода число квартир в Базе данных Уральской палаты недвижимости увеличилось на +46 %, то есть с 7 800 до 11 400. На этом уровне показатель в июле стабилизировался: часть собственников, оказались не готовы к снижению цен на свои квартиры и предпочли снять их с продажи и отложить вопрос обмена и улучшения жилищных условий на более поздний срок.

Надо отметить, что с годами первичный и вторичный рынок оказывают друг на друга все более серьезное влияние. Еще несколько лет назад, если вы хотели приобрести квартиру в современном доме, то альтернативы первичному рынку практически не было. Сегодня на «вторичке» предлагается масса объектов в жилых комплексах, построенных за последние годы. Так сегодня число квартир, расположенных в домах от 2000 до 2015 гг. постройки, составляет 30 % от объема предложения.

24a-1

Рисунок 2 – Динамика объема предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, кол-во квартир

На фоне высоких показателей объема предложения в обоих сегментах рынка активность покупателей с наступлением 2015 года, напротив, начала стремительно падать. Ажиотажный спрос в декабре 2014 оказал косвенное влияние на показатели начала года – число сделок в январе-феврале оставалось на высоком уровне. Однако начиная с марта, продажи стали быстро снижаться. К лету стало очевидно, что рынок жилья переживает полноценный кризис. По итогам 2 квартала текущего года объем продаж на вторичном рынке, по данным Росреестра, оказался на –34% ниже аналогичного периода прошлого года. Аналогичные данные фиксируются и отделами продаж застройщиков. В итоге можно констатировать, что объем продаж по большинству секторов рынка жилья в первой половине 2015 года упал на –20-40 % по отношению к аналогичному периоду 2014 года.

Для большинства проектов продажи квартир – это основной (а для некоторых проектов единственный) источник финансирования. Поэтому не удивительно, что снижение спроса на первичном рынке жилья уже отражается на строительной активности. Пока проблемы с реализацией не привели к росту числа замороженных строек – их доля остается на уровне ниже 2 % от общего объема строительства. Однако темпы ведения работ на многих площадках в последние месяцы заметно снизились.

24a-3

Рисунок 3 – Динамика цен предложения на рынке жилья Екатеринбурга, руб./ м2

Весной со стороны федерального бюджета застройщикам была оказана помощь в виде субсидирования льготной ставки по ипотеке (под 12 % годовых). Такое решение оказалось заметным подспорьем и помогло удержать отрасль «на плаву», однако не решило всех проблем. Поэтому в текущих условиях застройщики оказались вынуждены привлекать покупателей не только за счет «льготной» ипотеки, но и используя другие маркетинговые решения. В том числе и снижая цены. В основном дисконты предоставлялись в виде временных акций: скидка при стопроцентной оплате, при покупке паркинга, на отдельные виды квартир и т.д. С изменением условий по выдаче кредитов отдельные компании стали предоставлять беспроцентную рассрочку, как некую замену ипотеки. Пока этот процесс корректировки мало заметен. С ноября прошлого года (на тот момент фиксировались максимальные цены предложения) стоимость квартир на «первичке» опустилась только на –2,5 %. Для сравнения, на вторичном рынке за последние пять месяцев (именно столько здесь наблюдается отрицательная корректировка) цены на жилье опустились на –4 %.

В итоге можно говорить о том, что к 2015 году рынок жилья, в силу своей высокой инерции, подошел с большим объемом нереализованных объектов. Именно избыточное предложение на фоне снижающегося спроса станет основной проблемой, которая не позволит сбалансировать ситуацию в ближайшей перспективе. Даже в том случае, если участники рынка сократят вывод на рынок новых домов. Кроме этого, не стоит забывать, что на первичном рынке очень много покупателей, которые при финансировании сделки используют средства от продажи старой квартиры. А с этим сегодня возникают существенные сложности – средний срок продажи квартиры на «вторичке» уже превышает пять месяцев. В результате стоит ожидать дальнейшего снижения цен на рынке жилья. К концу года по отдельным сегментам оно составит от –5 до –15 %. Более того, мы не видим факторов, которые позволили бы рынку полностью восстановиться в следующем году.

В целом, макроэкономические факторы остаются определяющими для рынка жилья России. Негативная ценовая динамика наблюдается в большинстве российских городов. 

Таблица 4.1.Изменение средней цены 1 кв. м квартир на вторичном рынке жилья

 

Цена на 28.07.2014, руб.

Цена на 27.07.2015, руб.

Изменение за период, %

в среднем по городу

75 717

73 572

–3,5

1-комнатные

84 388

79 708

–5,3

2-комнатные

74 889

72 217

–4,1

3-комнатные

73 124

71 398

–3,8

4 и более комнат

76 704

75 340

–2,8

Центр

97 339

100 721

1,3

1-й пояс

79 110

77 947

–2,8

2-й пояс

70 593

67 665

–3,8

3-й пояс

65 693

63 455

–2,9

4-й пояс

55 144

54 410

–1,2

Таблица 4.2.Изменение средней цены 1 кв. м квартир на первичном рынке жилья

 

Цена на 28.07.2014, руб.

Цена на 27.07.2015, руб.

Изменение за период, %

в среднем по городу

63 760

64 323

0,9

1-комнатные

67 872

66 907

–1,4

2-комнатные

62 834

63 889

1,7

3-комнатные

59 556

60 959

2,4

1-й пояс

73 433

73 453

0

2-й пояс

65 864

63 696

–3,3

3-й пояс

56 847

57 009

0,3

По данным Уральской палаты недвижимости на 16 ноября 2015 г. отрицательная динамика цен сохраняется на рынке жилья Екатеринбурга уже в течение девяти месяцев. За это время средний показатель по городу опустился на –6,9 %, в том числе на –0,8 % за последние четыре недели. На 16 ноября 2015 г. средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, составила 71 385 руб., что на –6,4 % ниже показателя, фиксировавшегося в начале текущего года.

Объем предложения в течение последних трех месяцев остается на рекордно высоких значениях. Сейчас в Базе данных УПН выставляется на продажу почти 11 600 квартир. Это на +48 % больше, чем в феврале текущего года. При этом число предложений однокомнатных выросло за это время на +79 %, двухкомнатных – на +51 %, трехкомнатных на +34 %, а многокомнатных только на +7 %. Кроме того на продажу выставлено почти 2 000 комнат в коммуналках, что на +65 % больше, чем в феврале.

За последние четыре недели в Центре отмечалась существенная положительная динамика цен, а именно +1,8 %. Причина столь резких скачков в том, что в этом районе нередко выставляются на продажу очень дорогие квартиры, и это влияет на расчеты средних показателей. Говорить о каком-либо реальном повышении стоимости жилья в настоящий момент, конечно, нельзя. Тем не менее, цена квадратного метра в самом дорогом районе поднялась до уровня 98 821 руб./кв. м. В то же время в первом поясе квартиры подешевели на –0,6 %. Квадратный метр покупателям здесь предлагают по 76 002 руб. Во втором и третьем поясах динамика составила –0,9 %. Стоимость жилья в этих районах опустилась до отметок 65 636 руб./кв. м и 61 363 руб./кв. м соответственно. В четвертом поясе корректировка была наименее заметной. Квартиры на отдаленных территориях продают на –0,3 %, чем месяц назад, по 52 784 руб./кв. м.

Из различных типов объектов наибольшее снижение показателя у «пентагонов». За четыре недели они стали дешевле на –1,3 %. Сегодня средняя цена таких квартир составляет 65 808 руб./кв. м. Почти на столько же подешевели «брежневки» и квартиры «улучшенной планировки». Стоимость таких объектов опустилась на –1,2 %, до отметок 64 614 руб./кв. м и 69 100 руб./кв. м. Чуть меньше пострадали «понометражки» и «хрущевки». Они потеряли в цене –1,0-1,1 %. Сейчас квартиры в домах «сталинской» постройки предлагают по 63 031 руб./кв. м, а типовое жилье времен «оттепели» – по 65 496 руб./кв. м. Наименьшая отрицательная корректировка фиксировалась для «спецпроектов». Они подешевели только на –0,3 %. Квадратный метр в домах современной постройки сейчас продается по 80 016 руб.

Из объектов различных размеров в последнее время дешевели только двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Их стоимость упала на –0,8-0,9 %. Сейчас за квадратный метр в «двушках» просят 69 943 руб., а в трешках – 69 285 руб. Стоимость однокомнатных объектов за четыре недели не изменилась (77 508 руб./кв. м), а многокомнатные даже немного поднялись в цене – на +0,3 %, то есть до отметки 74 242 руб./кв. м.

24a-4

Рисунок 4 – Изменение цен на квартиры в г. Екатеринбурге с февраля 2015 г.

Таблица 4.3. Изменение цен предложения на рынке недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья)

Район

Средняя цена предложения на 16.11.2015, руб./кв. м

Изменение за неделю, %

Изменение за 4 недели, %

Разброс цен* и изменение за последние 4 недели

нижний ценовой сегмент, руб. (%)

верхний ценовой сегмент, руб. (%)

По городу

71 385

–0,2

–0,8

Центр

98 821

+0,4

+1,8

62 451 (–1,8)

160 329 (+6,8)

1-й пояс

76 002

–0,0

–0,6

57 416 (–0,8)

102 267 (–0,5)

2-й пояс

65 636

–0,3

–0,9

49 698 (–1,1)

87 450 (–1,4)

3-й пояс

61 363

–0,4

–0,9

46 393 (–1,1)

82 143 (–0,5)

4-й пояс

52 784

–0,3

–0,3

35 418 (+0,0)

70 479 (–1,9)

Средний срок экспозиции за последние 4 недели

123 дня

 * Методика расчета. Для «нижнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10 % объектов выборки с наименьшей ценой предложения за 1 кв. м. Соответственно для «верхнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10 % объектов выборки с наибольшей ценой предложения за 1 кв. м.

Таблица 4.4. Группировка жилых районов г. Екатеринбурга по ценовым поясам (согласно Уральской палате недвижимости)

Наименование ценового пояса

Жилые районы

Центр

Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова

1 пояс

Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, ЖБИ, Пионерский, Вокзальный

2 пояс

Уралмаш, Эльмаш, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Широкая речка

3 пояс

Шинный, Чермет, Аппаратный, С. Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ

4 пояс

Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н-Исетский, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро, Совхоз

5. Описание объекта оценки и его характеристик

Описание и характеристики жилого дома и Объектов оценки представлены в таблицах 5.1, 5.2.

Таблица 5.1. Описание жилого дома, в котором расположены Объекты оценки

Объект строительства по проекту

Односекционный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями организации дошкольного образования, помещениями управляющей компании на 1 этаже (№ 1 по ПЗУ) и подземной одноуровневой встроенно-пристроенной автостоянкой (№ 2 по ПЗУ), трансформаторная подстанция (№ 4 по ПЗУ), расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. Щорса, д. 54а

Административный район/ Жилой район

Ленинский / Автовокзал

Этажность

18 этажей

Срок сдачи

4 квартал 2015 г.

Материал стен

Монолитный железобетон, облицовочная плитка, штукатурка

Техническое оснащение дома

Система дополнительной очистки воды, индивидуальный тепловой пункт, в подъезде предусмотрено по 3 лифта

Придомовая территория

Оборудованная детская площадка и спортивные сооружения, зеленые насаждения и места для отдыха взрослых

Парковка

Наземные места для стоянки машин, и паркинг

Характеристики квартир

Кол-во комнат в квартирах

Проектом предусмотрены 1,2,3-комнатные квартиры

Площадь квартир

От 46 до 90 кв. м

Высота потолков

2,7 м

Окна

Двухкамерные стеклопакеты из немецкого профиля

Входные двери

Металлические сейф-двери с порошковым напылением

Стены и потолок

Отделка квартир под «чистовую» - подготовка под ремонт

Пол

Отделка квартир под «чистовую» - подготовка под ремонт

Санузел

Кафель на полу, санфаянс в основном или гостевом санузлах, в соответствии с проектом.

Балкон (лоджия)

Алюминиевый профиль (остекление) и кирпичные ограждения

Технические особенности квартир

В каждой квартире установлены двухтарифные электросчетчики и водомеры; горизонтальная разводка труб позволит сэкономить пространство;  в квартире оборудованы входы для слаботочных сетей (Интернет, телефон, цифровое телевидение)

Таблица 5.2. Описание Объектов оценки

Характеристика квартиры

Проектная  площадь квартиры, м2

Характеристика квартиры

Проектная  площадь квартиры, м2

Договор ДДУ №10-11\16-18/12-14 от 04.12.2014г.

1-комнатная кв.стр.№104

47,02

1-комнатная кв.стр.№97

48,70

1-комнатная кв.стр.№105

47,02

2-комнатная кв.стр.№101

72,23

1-комнатная кв.стр.№107

46,97

2-комнатная кв.стр.№103

70,77

1-комнатная кв.стр.№108

48,70

2-комнатная кв.стр.№106

70,77

1-комнатная кв.стр.№156

46,54

2-комнатная кв.стр.№157

66,30

1-комнатная кв.стр.№158

46,31

2-комнатная кв.стр.№160

66,30

1-комнатная кв.стр.№159

46,31

2-комнатная кв.стр.№164

62,20

1-комнатная кв.стр.№161

46,66

2-комнатная кв.стр.№166

71,92

1-комнатная кв.стр.№162

48,39

2-комнатная кв.стр.№168

66,30

1-комнатная кв.стр.№163

39,75

2-комнатная кв.стр.№171

66,30

1-комнатная кв.стр.№167

46,54

2-комнатная кв.стр.№175

62,20

1-комнатная кв.стр.№169

46,31

2-комнатная кв.стр.№177

71,92

1-комнатная кв.стр.№170

46,31

2-комнатная кв.стр.№179

66,30

1-комнатная кв.стр.№172

46,66

2-комнатная кв.стр.№182

66,30

1-комнатная кв.стр.№173

48,39

2-комнатная кв.стр.№186

62,20

1-комнатная кв.стр.№174

39,75

2-комнатная кв.стр.№90

72,23

1-комнатная кв.стр.№178

46,54

2-комнатная кв.стр.№92

70,77

1-комнатная кв.стр.№180

46,31

2-комнатная кв.стр.№95

70,77

1-комнатная кв.стр.№181

46,31

2-комнатная кв.стр.№99

62,58

1-комнатная кв.стр.№183

46,66

3-комнатная кв.стр.№100

92,16

1-комнатная кв.стр.№184

48,39

3-комнатная кв.стр.№154

91,63

1-комнатная кв.стр.№185

39,75

3-комнатная кв.стр.№165

91,63

1-комнатная кв.стр.№93

47,02

3-комнатная кв.стр.№176

91,63

1-комнатная кв.стр.№94

47,02

3-комнатная кв.стр.№89

92,16

1-комнатная кв.стр.№96

46,97

   

Договор ДДУ №4\7\13/02-15 от 05.02.2015г.

1-комнатная кв.стр.№123

46,67

1-комнатная кв.стр.№64

48,78

1-комнатная кв.стр.№125

46,84

2-комнатная кв.стр.№122

72,23

1-комнатная кв.стр.№126

46,84

2-комнатная кв.стр.№124

70,77

1-комнатная кв.стр.№129

48,52

2-комнатная кв.стр.№127

70,77

1-комнатная кв.стр.№130

39,97

2-комнатная кв.стр.№131

62,58

1-комнатная кв.стр.№25

46,92

2-комнатная кв.стр.№24

72,31

1-комнатная кв.стр.№27

47,09

2-комнатная кв.стр.№26

71,16

1-комнатная кв.стр.№28

47,09

2-комнатная кв.стр.№29

71,16

1-комнатная кв.стр.№30

47,04

2-комнатная кв.стр.№57

72,31

1-комнатная кв.стр.№31

48,78

2-комнатная кв.стр.№59

71,16

1-комнатная кв.стр.№58

46,92

2-комнатная кв.стр.№62

71,16

1-комнатная кв.стр.№60

47,09

3-комнатная кв.стр.№121

92,16

1-комнатная кв.стр.№61

47,09

3-комнатная кв.стр.№23

92,78

1-комнатная кв.стр.№63

47,04

3-комнатная кв.стр.№56

92,78

24a-5

Рисунок 5 – Местоположение Объекта оценки в г. Екатеринбурге

6. Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую доходность, при этом анализ НЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа НЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) НЭИ - наиболее вероятное использование недвижимости, следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что в принципе может существовать некоторый уникальный инвестиционный проект, неизвестный оценщику, обладающий большей прибыльностью, чем НЭИ.

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется по двум вариантам:

        для незастроенного (свободного от строений) участка;

        для всего объекта недвижимости в целом.

Стоимость прав на земельный участок рассчитывается в предположении, что он вакантен, поэтому НЭИ участка земли должно рассматриваться исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учетом всех ограничений в целях получения от нее максимального дохода, если бы она была неосвоенной. Существующее использование земли может и не быть НЭИ, т.к. часто земля пригодна для более интенсивного использования, и тогда может оказаться, что стоимость земли при НЭИ превышает стоимость всего объекта недвижимости при его текущем использовании. Это означает, что улучшения на данном участке должны быть либо снесены, либо модернизированы с целью достижения НЭИ. Однако, при этом очень важен учет ограничений. Иногда земля используется явно не в лучшем варианте не вследствие отсутствия рыночного спроса или физической возможности, а только из-за наличия ограничений. В результате, НЭИ участка на период действия ограничений может быть иным, чем в гипотетическом случае без учета ограничений.  

В настоящее время в окружении оцениваемого объекта не ведется активное строительство. Земельный участок, на котором расположен жилой дом с объектами оценки, находится в первом ценовом поясе города, возведенное на нем жилое здание (2015 г. постройки) удовлетворяет современным требованиям архитектуры и зонирования, вся проектная документация, оформление земли и другие разрешительные документы получены. В силу этого, по мнению оценщика на сегодняшний момент и в видимой перспективе рассмотрение гипотетических вариантов сноса строящегося здания и строительства на его месте зданий, существенно отличающихся по своим объемно-архитектурным решениям от оцениваемого, не имеет смысла, и количественный анализ такого использования участка не выполнялся.

Также несмотря на то, что район расположения объ­екта оценки является наиболее насыщенным в г. Екатеринбурге по показателям общей жилой площади, перепрофилирование здания для размещения в нем других функциональных помещений нецелесообразно, вследствие значительных затрат на реконструкцию, и вряд ли является юридически допустимым, вследствие малой вероятности согласо­вания проектно-сметной документации на реконструкцию объекта; также с учетом тенденций развития рынка жилой, использование указанного объекта в качестве жилого здания с необходимым оборудованием, техническими средствами инвентарем видится наиболее приемлемым и оптимальным.

В отношении Объектов оценки, Оценщик пришел к выводу, что наи­лучшим и наиболее эффективным использованием объектов для целей настоящего отчета является их использование по текущему функциональному назначению. Принимая во внимание все вышеизложенное, расчет рыночной стоимости Объектов оценки производился для указанного использования объектов, как наи­лучшего.

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки

7.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным методом

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой либо объект, больше, чем сумма денег, за которую нужно будет потратить на приобретение (воссоздание) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам, качеству и полезности оцениваемому в приемлемый период времени.

Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости квартир и встроенных помещений, по мнению Оценщика, является некорректным, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным. Расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально её объему в общем строительном объеме здания, дает в высшей степени спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения).

7.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным  подходом

Сравнительный подход при оценке рыночной стоимости квартир и нежилого помещения был реализован применением способа прямого сравнительного анализа продаж, который основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках.

При этом перед применением сравнительного подхода оценщик должен сделать вывод о способности оцениваемого объекта недвижимости быть объектом обращения на свободном рынке купли-продажи.

Анализ предложений на рынке жилых помещений за декабрь 2015 года производился с использованием данных информационно-аналитического агентства «Уральская палата недвижимости» (www.upn.ru), портала «Екатеринбург On line» (www.e1.ru).

В целях оценки нами анализировалась большая совокупность аналогов. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с оцениваемыми помещениями.

При определении рыночной стоимости Объектов оценки к расчету принималась общая площадь квартир (нежилого помещения) без учета балконов, лоджий, веранд и террас.

Описание сопоставимых объектов и расчет стоимости 1 м2 общей площади 1-, 2-, 3-комнатных квартир в жилых домах, расположенных в микрорайоне «Автовокзал» г. Екатеринбурга, сведены в таблицах 7.1-7.3, которые представлены далее.

Таблица 7.1. Сопоставимые объекты для 1-комнатных квартир

Характеристики

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Объект

1-комнатная квартира

Местоположение

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

Микрорайон

Автовокзал

Автовокзал

Автовокзал

Автовокзал

Условия сделки

Чистая продажа

Чистая продажа

Чистая продажа

Чистая продажа

Этаж

2

4

8

10

Всего этажей

15

15

15

15

Общая площадь, м2

47

47

47

47

Тип дома*

СП

СП

СП

СП

Материал стан

Монолит

Монолит

Монолит

Монолит

Состояние отделки

Без отделки

Без отделки

Без отделки

Без отделки

Цена предложения, руб.

3 485 000 

3 673 000 

3 580 000 

3 715 000 

Стоимость 1 м2, руб.

74 149 

78 149 

76 170 

79 043 

Источник информации**

"Академия", т. 2887400

"Академия", т. 2887400

"Академия", т. 2887400

"Академия", т. 2887400

Таблица 7.2. Сопоставимые объекты для 2-комнатных квартир

Характеристики

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Объект

2-комнатная квартира

Местоположение

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

Микрорайон

Автовокзал

Автовокзал

Автовокзал

Автовокзал

Условия сделки

Чистая продажа

Чистая продажа

Чистая продажа

Чистая продажа

Этаж

3

5

7

11

Всего этажей

15

15

15

15

Общая площадь, м2

71,92

71,92

71,92

71,92

Тип дома*

СП

СП

СП

СП

Материал стан

Монолит

Монолит

Монолит

Монолит

Состояние отделки

Без отделки

Без отделки

Без отделки

Без отделки

Цена предложения, руб.

5 280 000 

5 350 000 

5 710 000 

5 710 000 

Стоимость 1 м2, руб.

73 415 

74 388 

79 394 

79 394 

Источник информации**

"Академия", т. 2887400

"Академия", т. 2887400

"Академия", т. 2887400

"Академия", т. 2887400

Таблица 7.3. Сопоставимые объекты для 3-комнатных квартир

Характеристики

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Объект

3-комнатная квартира

Местоположение

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

Микрорайон

Автовокзал

Автовокзал

Автовокзал

Автовокзал

Условия сделки

Чистая продажа

Чистая продажа

Чистая продажа

Чистая продажа

Этаж

2

4

5

6

Всего этажей

15

15

15

15

Общая площадь, м2

91,63

91,63

91,63

91,63

Тип дома*

СП

СП

СП

СП

Материал стан

Монолит

Монолит

Монолит

Монолит

Состояние отделки

Без отделки

Без отделки

Без отделки

Без отделки

Цена предложения, руб.

6 420 000 

6 985 500 

6 680 000 

6 680 000 

Стоимость 1 м2, руб.

70 064 

76 236 

72 902 

72 902 

Источник информации**

"Академия", т. 2887400

"Академия", т. 2887400

"Академия", т. 2887400

"Академия", т. 2887400

*- СП - спец проект

** - ссылки на объявления о продаже объектов-аналогов представлены в Приложении к настоящему отчету

По таким ценообразующим факторам, как передаваемые права, местоположение, состояние и материал стен Объектов оценки и Аналогов поправки не вводились, поскольку отсутствовали различия по указанным параметрам.

Корректировка на условия продажи («уторгование») отражает тот факт, что при определении цены объектов выставленных на продажу, учитывается только мнение продавца. При заключении сделок купли-продажи обычно имеет место корректировка цены  на «уторгование» в размере  от 2% до 10% от стоимости объекта выставленного на продажу. Практика показала, что при продаже таких объектов уступка в цене не достигает верхней цены указанного интервала, поэтому оценщиком поправка по условиям продажи принята в размере 3%.

Расчет стоимости объекта оценки с учетом внесения корректировок, которые мы сочли необходимо сделать от объектов – аналогов приводятся  в таблицах 7.4-7.6.

В качестве удельного показателя для расчетов стоимости жилья принята средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир.

Таблица 7.4. Расчет стоимости 1 кв. м общей площади в 1-комнатных квартирах

Показатель

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Адрес

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

Цена квартиры, руб.

3 485 000 

3 673 000 

3 580 000 

3 715 000 

Цена 1 кв.м., руб.

74 149

78 149

76 170

79 043

Вид сделки

Чистая продажа

Чистая продажа

Чистая продажа

Чистая продажа

Поправка на вид сделки

1

1

1

1

Местоположение

Автовокзал

Автовокзал

Автовокзал

Автовокзал

Значение поправки на местоположение

1

1

1

1

Тип дома

СП

СП

СП

СП

Значение поправки на тип дома

1

1

1

1

Материал стен

Монолит

Монолит

Монолит

Монолит

Значение поправки на материал стен

1

1

1

1

Этаж

2

4

8

10

Значение поправки на этаж

1

1

1

1

Общая площадь, кв.м

47 

47 

47 

47 

Значение поправки на общую площадь

1

1

1

1

Состояние квартиры

Без отделки

Без отделки

Без отделки

Без отделки

Значение поправки на состояние квартиры

1

1

1

1

Поправка на уторгование

0,97

0,97

0,97

0,97

Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.

71 924

75 804

73 885

76 671

Средняя стоимость 1 кв.м., руб.

74 571

Таблица 7.5. Расчет стоимости 1 кв. м общей площади в 2-комнатных квартирах

Показатель

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Адрес

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

Цена квартиры, руб.

5 280 000 

5 350 000 

5 710 000 

5 710 000 

Цена 1 кв.м., руб.

73 415

74 388

79 394

79 394

Вид сделки

Чистая продажа

Чистая продажа

Чистая продажа

Чистая продажа

Поправка на вид сделки

1

1

1

1

Местоположение

Автовокзал

Автовокзал

Автовокзал

Автовокзал

Значение поправки на местоположение

1

1

1

1

Тип дома

СП

СП

СП

СП

Значение поправки на тип дома

1

1

1

1

Материал стен

Монолит

Монолит

Монолит

Монолит

Значение поправки на материал стен

1

1

1

1

Этаж

3

5

7

11

Значение поправки на этаж

1

1

1

1

Общая площадь, кв.м

72 

72 

72 

72 

Значение поправки на общую площадь

1

1

1

1

Состояние квартиры

Без отделки

Без отделки

Без отделки

Без отделки

Значение поправки на состояние квартиры

1

1

1

1

Поправка на уторгование

0,97

0,97

0,97

0,97

Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.

71 212

72 157

77 012

77 012

Средняя стоимость 1 кв.м., руб.

74 348

Таблица 7.6. Расчет стоимости 1 кв. м общей площади в 3-комнатных квартирах

Показатель

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Адрес

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

г. Екатеринбург, ул. Щорса, 54а

Цена квартиры, руб.

6 420 000 

6 985 500 

6 680 000 

6 680 000 

Цена 1 кв.м., руб.

70 064

76 236

72 902

72 902

Вид сделки

Чистая продажа

Чистая продажа

Чистая продажа

Чистая продажа

Поправка на вид сделки

1

1

1

1

Местоположение

Автовокзал

Автовокзал

Автовокзал

Автовокзал

Значение поправки на местоположение

1

1

1

1

Тип дома

СП

СП

СП

СП

Значение поправки на тип дома

1

1

1

1

Материал стен

Монолит

Монолит

Монолит

Монолит

Значение поправки на материал стен

1

1

1

1

Этаж

2

4

5

6

Значение поправки на этаж

1

1

1

1

Общая площадь, кв.м

92 

92 

92 

92 

Значение поправки на общую площадь

1

1

1

1

Состояние квартиры

Без отделки

Без отделки

Без отделки

Без отделки

Значение поправки на состояние квартиры

1

1

1

1

Поправка на уторгование

0,97

0,97

0,97

0,97

Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.

67 962

73 949

70 715

70 715

Средняя стоимость 1 кв.м., руб.

70 835

 Далее рассчитаем стоимость Объектов оценки (таблицы 7.7-7.8).

Таблица 7.7. Расчет стоимости Объектов оценки сравнительным подходом из Договора от 04.12.2014 г. №10-11\16-18/12-14

Характеристика квартиры

Площадь квартиры, м2

Стоимость 1м2, руб.

Стоимость квартиры, руб.

1-комнатная кв.стр.№104

47,02

74 571

3 506 328

1-комнатная кв.стр.№105

47,02

74 571

3 506 328

1-комнатная кв.стр.№107

46,97

74 571

3 502 600

1-комнатная кв.стр.№108

48,70

74 571

3 631 608

1-комнатная кв.стр.№156

46,54

74 571

3 470 534

1-комнатная кв.стр.№158

46,31

74 571

3 453 383

1-комнатная кв.стр.№159

46,31

74 571

3 453 383

1-комнатная кв.стр.№161

46,66

74 571

3 479 483

1-комнатная кв.стр.№162

48,39

74 571

3 608 491

1-комнатная кв.стр.№163

39,75

74 571

2 964 197

1-комнатная кв.стр.№167

46,54

74 571

3 470 534

1-комнатная кв.стр.№169

46,31

74 571

3 453 383

1-комнатная кв.стр.№170

46,31

74 571

3 453 383

1-комнатная кв.стр.№172

46,66

74 571

3 479 483

1-комнатная кв.стр.№173

48,39

74 571

3 608 491

1-комнатная кв.стр.№174

39,75

74 571

2 964 197

1-комнатная кв.стр.№178

46,54

74 571

3 470 534

1-комнатная кв.стр.№180

46,31

74 571

3 453 383

1-комнатная кв.стр.№181

46,31

74 571

3 453 383

1-комнатная кв.стр.№183

46,66

74 571

3 479 483

1-комнатная кв.стр.№184

48,39

74 571

3 608 491

1-комнатная кв.стр.№185

39,75

74 571

2 964 197

1-комнатная кв.стр.№93

47,02

74 571

3 506 328

1-комнатная кв.стр.№94

47,02

74 571

3 506 328

1-комнатная кв.стр.№96

46,97

74 571

3 502 600

1-комнатная кв.стр.№97

48,70

74 571

3 631 608

2-комнатная кв.стр.№101

72,23

74 348

5 370 156

2-комнатная кв.стр.№103

70,77

74 348

5 261 608

2-комнатная кв.стр.№106

70,77

74 348

5 261 608

2-комнатная кв.стр.№157

66,30

74 348

4 929 272

2-комнатная кв.стр.№160

66,30

74 348

4 929 272

2-комнатная кв.стр.№164

62,20

74 348

4 624 446

2-комнатная кв.стр.№166

71,92

74 348

5 347 108

2-комнатная кв.стр.№168

66,30

74 348

4 929 272

2-комнатная кв.стр.№171

66,30

74 348

4 929 272

2-комнатная кв.стр.№175

62,20

74 348

4 624 446

2-комнатная кв.стр.№177

71,92

74 348

5 347 108

2-комнатная кв.стр.№179

66,30

74 348

4 929 272

2-комнатная кв.стр.№182

66,30

74 348

4 929 272

2-комнатная кв.стр.№186

62,20

74 348

4 624 446

2-комнатная кв.стр.№90

72,23

74 348

5 370 156

2-комнатная кв.стр.№92

70,77

74 348

5 261 608

2-комнатная кв.стр.№95

70,77

74 348

5 261 608

2-комнатная кв.стр.№99

62,58

74 348

4 652 698

3-комнатная кв.стр.№100

92,16

70 835

6 528 154

3-комнатная кв.стр.№154

91,63

70 835

6 490 611

3-комнатная кв.стр.№165

91,63

70 835

6 490 611

3-комнатная кв.стр.№176

91,63

70 835

6 490 611

3-комнатная кв.стр.№89

92,16

70 835

6 528 154

Итого

2878,87

 

212 692 912

Средняя стоимость 1 кв.м., руб.

73 881

Средняя стоимость 1 кв.м. округленно, руб.

74 000

Стоимость помещений, передаваемых по Договору, округленно, руб.

213 036 380

Таблица 7.6. Расчет стоимости Объектов оценки сравнительным подходом из Договора от 05.02.2015 г. №4\7\13/02-15

Характеристика квартиры

Площадь квартиры, м2

Стоимость 1м2, руб.

Стоимость квартиры, руб.

1-комнатная кв.стр.№123

46,67

74 571

3 480 229

1-комнатная кв.стр.№125

46,84

74 571

3 492 906

1-комнатная кв.стр.№126

46,84

74 571

3 492 906

1-комнатная кв.стр.№129

48,52

74 571

3 618 185

1-комнатная кв.стр.№130

39,97

74 571

2 980 603

1-комнатная кв.стр.№25

46,92

74 571

3 498 871

1-комнатная кв.стр.№27

47,09

74 571

3 511 548

1-комнатная кв.стр.№28

47,09

74 571

3 511 548

1-комнатная кв.стр.№30

47,04

74 571

3 507 820

1-комнатная кв.стр.№31

48,78

74 571

3 637 573

1-комнатная кв.стр.№58

46,92

74 571

3 498 871

1-комнатная кв.стр.№60

47,09

74 571

3 511 548

1-комнатная кв.стр.№61

47,09

74 571

3 511 548

1-комнатная кв.стр.№63

47,04

74 571

3 507 820

1-комнатная кв.стр.№64

48,78

74 571

3 637 573

2-комнатная кв.стр.№122

72,23

74 348

5 370 156

2-комнатная кв.стр.№124

70,77

74 348

5 261 608

2-комнатная кв.стр.№127

70,77

74 348

5 261 608

2-комнатная кв.стр.№131

62,58

74 348

4 652 698

2-комнатная кв.стр.№24

72,31

74 348

5 376 104

2-комнатная кв.стр.№26

71,16

74 348

5 290 604

2-комнатная кв.стр.№29

71,16

74 348

5 290 604

2-комнатная кв.стр.№57

72,31

74 348

5 376 104

2-комнатная кв.стр.№59

71,16

74 348

5 290 604

2-комнатная кв.стр.№62

71,16

74 348

5 290 604

3-комнатная кв.стр.№121

92,16

70 835

6 528 154

3-комнатная кв.стр.№23

92,78

70 835

6 572 071

3-комнатная кв.стр.№56

92,78

70 835

6 572 071

Итого

1686,01

 

124 532 539

Средняя стоимость 1 кв.м., руб.

73 862

Средняя стоимость 1 кв.м. округленно, руб.

74 000

Стоимость помещений, передаваемых по Договору, округленно, руб.

124 764 740

 Таким образом, рыночная стоимость имущественных прав из Договоров от 04.12.2014 г. №10-11\16-18/12-14; от 05.02.2015 г. №4\7\13/02-15 участия в долевом строительстве односекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями организации дошкольного образования, помещениями управляющей компании на 1 этаже (№ 1 по ПЗУ) и подземной одноуровневой встроенно-пристроенной автостоянкой (№ 2 по ПЗУ), трансформаторная подстанция (№ 4 по ПЗУ), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. Щорса, д. 54а, рассчитанная сравнительным подходом, составит:

 337 801 120 (Триста тридцать семь миллионов восемьсот одна тысяча сто двадцать) рублей.

7.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

Доходный метод отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным, заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Метод дисконтирования потоков денежных средств определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Отказ от использования доходного подхода обусловлен существенными трудностями при определении коэффициента капитализации, поскольку, с одной стороны, зачастую отсутствует информация о величине арендных ставок по объектам с аналогичной полезностью, необходимая для расчета коэффициента капитализации методом рыночной экстракции, а с другой субъективностью оценок при использовании метода кумулятивного построения коэффициента капитализации.


8. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта оценки

Цель оценки имущественных прав из Договоров от 04.12.2014 г. №10-11\16-18/12-14; от 05.02.2015 г. №4\7\13/02-15 участия в долевом строительстве односекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями организации дошкольного образования, помещениями управляющей компании на 1 этаже (№ 1 по ПЗУ) и подземной одноуровневой встроенно-пристроенной автостоянкой (№ 2 по ПЗУ), трансформаторная подстанция (№ 4 по ПЗУ), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. Щорса, д. 54а - определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость определялась по одному подходу – сравнительному.

Затратный и доходный подходы не применялись по причинам, изложенным в разделах 7.1 и 7.3 настоящего отчета, соответственно.

Необходимая информация для проведения расчетов была представлена заказчиком оценки, а также были использованы данные, опубликованные в открытых источниках информации.

Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки производится путем согласования результатов расчетов по формуле:

РС = (РС1 ? ?1) + (РС2 ? ?2) + (РС3 ? ?3)

где:

РС –  итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки;

РС1  –  результат расчета стоимости затратным подходом;

РС2  –  результат расчета стоимости сравнительным подходом;

РС3  –  результат расчета стоимости доходным подходом;

?1, ?2, ?3 – весовые коэффициенты результатов, соответствующие каждому подходу.

Поскольку затратный и доходный подходы оценки стоимости объектов не применялись, весовые коэффициенты их результатов принимается равными нулю.

Результаты согласования полученных данных представлены в таблицах 8.1-8,2.

Таблица 8.1. Согласование результатов оценки из Договора от 04.12.2014 г. №10-11\16-18/12-14

Метод расчета стоимости

Вес подхода

Стоимость Объекта в рамках подхода, руб.

Итоговая стоимость Объекта оценки, руб.

Затратный метод

0

-

-

Сравнительный метод

1

213 036 380

213 036 380

Доходный метод

0

-

-

Итого

213 036 380

Площадь помещений, передаваемых по оцениваемому Договору, м2

2878,87

Стоимость 1 м2, руб.

74 000

Таблица 8.2. Согласование результатов оценки из Договора от 05.02.2015 г. №4\7\13/02-15

Метод расчета стоимости

Вес подхода

Стоимость Объекта в рамках подхода, руб.

Итоговая стоимость Объекта оценки, руб.

Затратный метод

0

-

-

Сравнительный метод

1

124 764 740

124 764 740

Доходный метод

0

-

-

Итого

124 764 740

Площадь помещений, передаваемых по оцениваемому Договору, м2

1686,01

Стоимость 1 м2, руб.

74 000

 

9. Заключение о рыночной стоимости Объекта оценки

На основании имеющейся у нас информации, результатов осуществленных расчетов, рыночная стоимость имущественных прав из Договоров от 04.12.2014 г. №10-11\16-18/12-14; от 05.02.2015 г. №4\7\13/02-15 участия в долевом строительстве односекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями организации дошкольного образования, помещениями управляющей компании на 1 этаже (№ 1 по ПЗУ) и подземной одноуровневой встроенно-пристроенной автостоянкой (№ 2 по ПЗУ), трансформаторная подстанция (№ 4 по ПЗУ), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. Щорса, д. 54а, исходя из стоимости 1 м2 жилой недвижимости, равного 74 000  руб., на дату оценки 03.12.2015 г., составит:

337 801 120 (Триста тридцать семь миллионов восемьсот одна тысяча сто двадцать) рублей.

Договор от 04.12.2014 г.   №10-11\16-18/12-14

213 036 380 (Двести тринадцать миллионов тридцать шесть тысяч триста восемьдесят) рублей

Договор от 05.02.2015 г. №4\7\13/02-15

124 764 740 (Сто двадцать четыре миллиона семьсот шестьдесят четыре тысячи семьсот сорок) рублей

 

Эксперт-оценщик                                                                    _________________/Иванова А.В./


10. Перечень использованных материалов и источников при проведении оценки

1.                       Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 256;

2.                       Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 255;

3.                       Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 254;

4.                       Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» ФСО №7, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611.

5.                       А.Г.Грязнова, М.А.Федотова. Оценка бизнеса. Финансы и статистика, Москва. 2003.

6.                       Н.Е. Симонова. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. Ростов н/Д: Феникс, 2006.

7.                        В.Е.Барбаумов, И.М.Гладких, А.С.Чуйко. Финансовые инвестиции. Финансы и статистика. Москва. 2003.

8.                       А.Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов /Пер. с англ. - М.: Альпина Бизнес Бук. 2004.

9.                       www.upn.ru – сайт Уральской палаты недвижимости

10.                    http://www.prime-tass.ru/ - Агентство экономической информации «ПРАЙ-ТАСС»

11.                    http://www.e1.ru/ - портал «Екатеринбург On line»

 

Приложения к Отчету №04/12-2015

об оценке рыночной стоимости имущественных прав из Договоров от 04.12.2014 г. №10-11\16-18/12-14; от 05.02.2015 г. №4\7\13/02-15 участия в долевом строительстве односекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями организации дошкольного образования, помещениями управляющей компании на 1 этаже (№ 1 по ПЗУ) и подземной одноуровневой встроенно-пристроенной автостоянкой (№ 2 по ПЗУ), трансформаторная подстанция (№ 4 по ПЗУ), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. Щорса, д. 54а

по состоянию на 03 декабря 2015 года

 

Приложение 1. Документы Оценщика

24a-6

 24a-7

24a-8

24a-9

 24a-11

24a-10

 

 Приложение 2. Документы по Объекту оценки

24a-12

 24a-13

 

 24a-14

24a-15

24a-16

24a-17

 

24a-18

24a-19

24a-20

 

Приложение 3. Объявления о продаже объектов-аналогов

24a-21

24a-2224a-23



 



[1] По информации Уральской палаты недвижимости